La Bolsa Mexicana de Valores (BMV) recibirá un nuevo instrumento de inversión en bienes raíces; se trata del Fideicomiso Hipotecario (FHIPO), con un portafolio que invertirá en hipotecas, inicialmente del Infonavit.
Este tipo de instrumentos ya existe en Estados Unidos, en el mercado de Real Estate Investment Trusts (REITs) y son conocidos como Mortgage REITs (MREITs), por lo que podría ser el inicio de una nueva etapa para los vehículos de bienes raíces en la BMV.
Al cierre del año pasado, había 41 MREITs en Estados Unidos, con un valor de capitalización de 62 mil 57 millones de dólares, alrededor del 10 por ciento del valor de todo el mercado de REITs.
FHIPO busca realizar una oferta pública global de 432 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) por un monto de alrededor de 10 mil 800 millones de pesos, a 25 pesos por cada título, (incluyendo sobreasignación y CBFIs opcionales), de acuerdo con su prospecto de colocación.
El fideicomiso tendrá como finalidad la adquisición e inversión en portafolios hipotecarios de bajo riesgo, los cuales administrará.
En su primer año, el vehículo tendrá exclusividad sobre las hipotecas de Infonavit, lo que les dará ventaja, al ser pioneros en el mercado, pues el modelo de negocio será difícil de replicar en el corto plazo, aseguran en el documento enviado a la BMV.
El fideicomiso pondrá a disposición de los inversionistas bursátiles un portafolio inicial de 5 mil 554 hipotecas bajo el programa Infonavit Total, en el que tendrá una coparticipación de 55 por ciento y serán adquiridas con los recursos de la oferta inicial por un monto aproximado de mil 89 millones de pesos.
Si bien inicialmente tendrá un contrato de exclusividad con Infonavit, en adelante buscarán relacionarse con otros generadores de hipotecas como la banca comercial o la Sociedad Hipotecaria Federal, detalla el prospecto.
"Consideramos estar bien posicionados para tomar ventaja de las oportunidades que se presenten en el mercado hipotecario mexicano; creemos que México continuará teniendo estabilidad y una clase media en expansión, factores que creemos apoyarán el incremento en el número de créditos hipotecarios en México", indica el documento.
Marco Medina, analista de Ve por Más, comentó que FHIPO es una variación de las Fibras.
"La principal diferencia es que no necesariamente tienen un activo físico y también pueden ser intangibles como bonos, ya sea ligados a tasas de interés o hipotecas. (La vivienda) es un sector que está comenzando a recuperarse", por lo que hay oportunidades en él", dijo.
FHIPO destacó que los MREITs son instrumentos más atractivos que los REITs tradicionales (similares a las Fibras) ya que mientras que estos últimos ofrecen rendimientos de 3.59 por ciento, los hipotecarios llegan a 9 por ciento.
El Fideicomiso aún no fija la fecha de su debut en el mercado. Los agentes colocadores serán Banorte, BBVA Bancomer y Credit Suisse.
