La disponibilidad de terrenos, buena movilidad y precios aún accesibles, han detonado un 'boom' inmobiliario en los corredores de Periférico Sur (Perisur) e Insurgentes, en la Ciudad de México.
Desde 2012, la construcción de bienes raíces en las zonas se incrementó en poco más de 50 por ciento y se proyecta que crezca casi 2 veces más hacia el 2019.
La Torre Manacar, Torre Revolución, así como los corporativos Carracci y San Ángel, son algunos de los proyectos íconos que se desarrollan actualmente en los corredores.
A la fecha, hay varios complejos que albergan dependencias del gobierno federal, incluidos los edificios de las empresas Regus y IOS Offices, además de centros comerciales como Perisur y la tienda departamental Liverpool, en la calle de Félix Cuevas.
En 2012 había alrededor de 400 mil metros cuadrados (m2) de inventario, en el presente año se registran 700 mil y se proyectan 1.2 millones de m2 hacia el 2019, comentó Lyman Daniels, director general de CBRE México, empresa de corretaje inmobiliario.
"Es una zona bien comunicada, donde los productos que se desarrollan se han ido rentando, y también donde los terrenos existentes no están tan saturados y los desolladores aún pueden encontrarlos a precios razonables. En zonas como Las Lomas esto ya no existe y en Polanco ya es muy difícil, además de que se han encontrado con que la demanda les ha respondido bien", explicó Héctor Klerian, director general en México de JLL.
En estos corredores, hay varias opciones de movilidad como el metrobús, autobuses del gobierno de la Ciudad de México, metro y se halla cerca del centro y zonas importantes como Polanco y Reforma.
"La construcción de vivienda había estado un poco detenida, sin embargo con el desarrollo del llamado 'Nuevo Anatara' (el Picacho Lifestyle) y otros complejos comerciales en la zona, empezó el 'boom' de la construcción", comentó Ricardo Marentes, director general de la consultora MarHe.
Anteriormente, los terrenos estaban divididos en lotes unifamiliares, por lo que algunos no cuentan con los permisos requeridos para la construcción del tipo de complejos que se desarrollan, por lo que los constructores han optado por regularizar los predios, o edificar conforme la tierra adquirida lo tiene permitido.
"Debido a esta cuestión (la de los permisos), vemos que existen algunos edificios muy altos junto a otros más pequeños", agregó Daniels.
Según reportes de JLL, en el segundo trimestre del 2014 la tasa de desocupación de los edificios de oficinas en ambas zonas se ubicaba por encima del 12 por ciento, y al cierre del mismo periodo de 2016 estaba debajo del 6 por ciento.
De acuerdo con cifras de CBRE, el corredor Insurgentes concentra, desde hace un año, el 30 por ciento de la demanda de espacios de oficinas de la Ciudad de México.
"Se están construyendo muchos edificios de tipo mixto, con centro comercial, oficinas y vivienda. En el caso de los departamentos, aunque se pague un poco más, la gente quiere estar cerca de sus trabajos", consideró Marentes.
Los expertos explicaron que la llegada de nuevos proyectos a la zona se dio a partir de que se buscó reemplazar algunos edificios viejos y por la disponibilidad de terrenos en la demarcación.
"Ya no hay muchas zonas donde se pueda desarrollar, hay mucha densidad en los mercados principales. Uno de los corredores que era desaprovechado era el de Insurgentes", destacó el ejecutivo de CBRE.
En promedio, la venta de terrenos en esa zona se ubica en los 5 mil dólares el m2, mientras que en Polanco anda en 12 mil y en Reforma supera los 20 mil dólares por metro cuadrado, revelan datos de JLL.
Por su parte, los precios de las rentas de oficinas al segundo trimestre de 2016 en estos dos corredores, se situó entre los 23 y 27 dólares por metro cuadrado; por debajo de los hasta 37 dólares en que ubican en Polanco y Reforma.
"Son zonas muy atractivas para los inquilinos, existe la infraestructura, accesos y transporte público para llegar", indicó Daniels.
Marentes estimó que en promedio, un departamento de alrededor de 100 metros cuadrados puede ser adquirido en 3 millones de pesos, y que su renta anda en los 20 mil pesos mensuales.
A pesar de que los precios en la zona suben al mismo ritmo que el promedio de la capital del país, en alrededor de 8 por ciento anual, se proyecta que mantengan su tendencia alcista.
RIESGOS DE SATURACIÓN
Según los expertos, la acelerada tendencia en la construcción se da tanto en los corredores principales, como en las calles aledañas a los mismos, por lo que es posible que la zona pudiera sufrir una saturación en sus vialidades si no se tiene un adecuado control en este aspecto.
"El problema va a ser que es una zona de tráfico muy conflictiva. Aún con el segundo piso, hoy en día ya vemos que el transito avanza muy lento", explicó Marentes.
Según Klerian, los desarrollos de la zona ocasionan que el flujo de vehículos aumente, lo que complica la circulación.
"Todos estos edificios deben tener muchos cajones de estacionamiento, de lo contrario las colonias aledañas se irían saturando cada vez más", advirtió Klerian.
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