Oficinas en CDMX están más desocupadas que nunca

Desde noviembre de 2017, un edificio ubicado en la esquina de Periférico Sur y calle Alborada –frente al centro comercial Perisur– busca inquilinos. Junto al logotipo del Grupo TMM se lee el anuncio de Fibra Uno, empresa dueña del inmueble, que oferta oficinas acondicionadas para renta.

Al primer semestre de 2018, el mercado de oficinas de lujo de la Ciudad de México (CDMX) –que concentra alrededor del 80 por ciento del inventario a nivel nacional– reportó en sus 6.2 millones de metros cuadrados (m2) una tasa de desocupación de 15.8 por ciento, el nivel más alto para un lapso igual desde que se tiene registro, de acuerdo con la consultora Avison Young.

Se trata de un espacio de casi un millón de metros cuadrados vacío y que equivale al Área Bruta Rentable (ARB) del Corredor Insurgentes (que incluye inmuebles como Patriotismo 435, Corporativo Caracci y Citi Center).

Además, la expectativa de Avison Young es que el segmento de oficinas de lujo cierre el presente año con 17 por ciento de vacancia.

Pese a estos números, especialistas inmobiliarios coincidieron en que aún no se puede hablar de sobreoferta de oficinas, y que será el tamaño y dinamismo del mercado lo que definirá si se llega a ese punto.

"Hablar de un 15 por ciento en desocupación todavía no es un foco rojo. No es algo grave porque la dinámica de absorción sigue siendo sana", refirió Víctor Lachica, director general de Cushman & Wakefield México.

Por otra parte, Guillermo Sepúlveda, socio y director general en México de Avison Young, advirtió que hay corredores en los que la desocupación ya no es sana, tal es el caso de Periférico Norte, donde la tasa de disponibilidad es de 38 por ciento, detonado por los proyectos entregados en el último año.

Sepúlveda comentó que esto también podría suceder en el Corredor Insurgentes, ya que hay de cuatro a seis entregas de inmuebles en puerta.

"Insurgentes tiene una vacancia de 10 por ciento, lo que preocupa es si la absorción va a ser tan alta para mantener la vacancia en un nivel sano o si eso se va a disparar", indicó Sepúlveda.

De acuerdo con expertos, si Insurgentes llega a la sobreoferta, sus precios de renta estarían a la baja, como en Periférico Norte, que tiene un alquiler 40 por ciento menor que el mercado general; es decir, de 18 contra 26 dólares el metro cuadrado (m2).

Los expertos señalaron que el 'boom' de los últimos años en la construcción ha propiciado esta desocupación. Tan solo en el primer semestre se entregaron 300 mil m2 y el 2018 cerrará con 730 mil m2 nuevos, mientras que la absorción se estima que llegue a los 300 mil m2.

Lachica explicó que, de continuar con la absorción de entre 300 y 400 mil m2 al año, habrá inventario de oficinas para tres años; pero, si el dinamismo baja a 200 mil m2, llevaría cinco años ocupar el millón de m2 que está disponible actualmente.

"Se entregan más inmuebles pero no se ocupan. Un edificio de oficinas tarda entre 12 y 36 meses en consolidarse, en alcanzar el 95 por ciento de su ocupación", consideró Sepúlveda.

El director general de Cushman recordó que, ante la incertidumbre por el Tratado de Libre Comercio (TLCAN), algunas empresas y sectores detuvieron sus decisiones de expansión y crecimiento, lo que pegó directamente en la ocupación de espacios de oficinas.

Las Fibras, expuestas

Fibra Danhos, Gicsa y Fibra Uno son empresas con un portafolio importante de oficinas en la Ciudad de México. Además, el 33 por ciento de los activos de Danhos es corporativo, por lo que es de la más expuesta a la desocupación, según un reporte sobre el Mercado de Oficinas en la CDMX que elaboró Santander.

Esta Fibra registró una desocupación de 16.8 por ciento durante el segundo trimestre de 2018, además que tiene oficinas en el corredor con menor ocupación: Periférico Norte.

Gicsa tiene el 20 por ciento de su inventario dedicado a oficinas, con una desocupación de 13 por ciento. La desarrolladora edifica dos proyectos más, uno de ellos es Zentro Lomas que entregará en mayo del 2019.

Abraham Cababie, CEO de Gicsa, descartó que la tasa de desocupación del mercado repercuta en el crecimiento de la empresa y dijo que vienen mejores tiempos para el segmento, relacionado con el momento económico de México.

El reporte de Santander señaló que Fibra Uno tiene mayor resistencia a los cambios en el mercado de oficinas porque sus precios son lo más competitivos. Su exposición es de 23 por ciento con una tasa de desocupación de 15.8 por ciento.

Esperan que el TLCAN 2.0 reactiva la demanda

El reciente acuerdo comercial alcanzado entre México y Estados Unidos generó optimismo en inversionistas que se habían mantenido cautos en la expansión de negocios.

Lachica señaló que, así como la incertidumbre por las renegociaciones del TLCAN pegaron en la desocupación de oficinas en la CDMX, ahora el acuerdo México-Estados Unidos podría impulsar el mercado. "Con esta posible resolución habrá un nuevo dinamismo en la absorción de oficinas como los que ha habido en los últimos tres años", consideró.

Además, el acuerdo comercial ayudará a que el tipo de cambio se mantenga estable, lo que favorecerá a los inquilinos con las rentas, ya que éstas se cotizan en dólares, refirió Sepúlveda.