Mientras que en 2016 nueve de cada 10 contratos de renta de oficinas en la CDMX se negociaron en dólares, en el primer trimestre de 2017 la proporción cayó a dos de cada 10, reflejo de la volatilidad en el tipo de cambio, revelan reportes de firmas de corretaje inmobiliario como Coldwell Banker y JLL.
Expertos explicaron que los inquilinos prefieren pagar la renta de sus oficinas en pesos, debido a que sus ingresos los reciben en esa misma moneda, pues de lo contrario enfrentan mayores costos y riesgos de impago.
A inicios de este año, el peso acumuló una depreciación anualizada de más de 21 por ciento frente al dólar, ya que la divisa verde llegó a cotizar arriba de las 22 unidades, ante la llegada de Donald Trump a la presidencia de los Estados Unidos y la incertidumbre sobre el TLCAN.
El movimiento del año pasado en la fluctuación del dólar hizo que muchas empresas no quisieran enfrentarse al riesgo de tener contratos en dólares, por lo que muchos desarrolladores y propietarios comenzaron a aceptar rentas en moneda nacional
, explicó Fernanda Trillo, vicepresidente de Coldwell Banker Commercial.
Analistas coincidieron en que el cambio en los contratos podría desmotivar a los inversionistas extranjeros a traer nuevos recursos a México, debido a que una parte de los materiales usados en la construcción de edificios es en dólares, de modo que la 'pesificación' de las rentas no les convendría.
Se está ‘pesificando’ el mercado de oficinas en México y es algo que nunca había pasado y es malo a la larga
"(...) pues muchos de los suministros de los edificios son importados y podría desmotivar el que los inversionistas sigan trayendo recursos", dijo Héctor Klerian, director de JLL México.
Según los expertos, las rentas en dólares garantizan a los inversionistas cierta estabilidad en el retorno de sus inversiones. Además, se tiene una estrategia de salida pues el inmueble se puede vender a un fondo internacional, y si se 'pesifican' los mercados, los únicos interesados podrían ser las Fibras, pues operan en moneda nacional.
-20 por ciento se prevé que caiga en todo el año el precio de las rentas en la CDMX.
Alrededor del 60 por ciento de la inversión inmobiliaria tiene algún componente extranjero vía fondos o instrumentos como los CKDs.
Otro de los factores que llevó a la 'pesificación' de las rentas fue el crecimiento en la desocupación de los inmuebles, derivado del entorno de incertidumbre de inicios de año y de una sobreoferta de espacios.
Esto fue visible en algunas zonas de la urbe como Interlomas, donde la tasa de desocupación en edificios terminados pasó de 10 por ciento en el primer cuarto de 2016, a 23 por ciento en igual lapso de 2017.
En Insurgentes creció de 5 a 8 por ciento, y en Santa Fe y Bosques de las Lomas subió de 6 a 7 por ciento, de acuerdo con datos de JLL.
En toda la CDMX la tasa de disponibilidad subió en 130 puntos base en el primer cuarto de 2017, a 10.6 por ciento, la más alta desde 2012, según Cushman & Wakefield.
"Hubo poca actividad, el primer trimestre sufrió los efectos de la incertidumbre por la elección en Estados Unidos y la volatilidad del tipo de cambio, muchas empresas aplazaron planes de inversión o de mudanza de oficinas", dijo Klerian.
En el primer trimestre de 2017, se cerraron contratos por unos 200 mil metros cuadrados netos de área bruta rentable en espacios de oficinas de la CDMX, contra 300 mil del mismo lapso de un año antes.
La mayor desocupación de espacios llevó a una baja de casi 4 por ciento en el precio del alquiler de oficinas en el primer cuarto de 2017, respecto al mismo lapso de 2016, al ubicarse en el equivalente a 26 dólares el metro cuadrado en la Ciudad de México.
De hecho, estimaciones de JLL y Coldwell Banker revelan que al cierre del 2017 la baja en precios podría llegar al 20 por ciento.
La disminución en los costos de la renta de oficinas, según los expertos consultados, tiene dos factores: la sobreoferta y el cambio en los contratos de dólares a pesos.
Dado que las Fibras cuentan con inmuebles en lugares estratégicos y con clientes incluso antes de iniciar las obras, no se han visto afectadas por los factores mencionados, pues todas muestran niveles de ocupación de más de 90 por ciento.
Sin embargo, menos del 12 por ciento del mercado en la CDMX es operado por estos jugadores.
La perspectiva para lo que resta de 2017 es una desaceleración en el mercado de oficinas, que llevaba años de absorción récord.
"Algunas empresas están, si bien no cancelando, sí poniendo en espera sus desarrollos. Y no es por la situación económica del país, sino porque hay una sobreoferta en el mercado y algunos desarrolladores están esperando a tal vez darle un sentido diferente a sus proyectos, a lo mejor ibas a hacer oficinas y ahora vas a hacer departamentos y centros comerciales", expresó Trillo.
Uno de los casos emblemáticos de esto fue el proyecto de Gicsa en Reforma 156, que la firma decidió cancelar a finales de 2016 y cambiarlo por desarrollos de usos mixtos.
Otro fue un desarrollo de Grupo Carso en Periférico Norte, que inicialmente iba a ser de oficinas y al final terminó como departamentos.
