Pese a que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) ofrecen rendimientos más atractivos que otros vehículos de inversión en la BMV, este mayor retorno está asociado a un riesgo más elevado, el cual podría acentuarse, debido a una laxa regulación en torno a las propiedades que incluyen en sus portafolios.
Uno de los mayores riesgos en la inversión inmobiliaria es la situación legal de las propiedades o terrenos, que van desde disputas por el inmueble, hasta permisos de uso de suelo y que pueden retrasar el desarrollo de proyectos o incluso, echar atrás su construcción.
El caso más grave es el de Parque Toreo Central, de Danhos, que tiene un juicio sobre la propiedad del terreno principal, pues presuntamente fue vendido por falsos dueños.
La Fibra aseguró en su prospecto de colocación que el juicio fue resuelto a su favor, sin embargo, los afectados niegan que el proceso esté concluido.
Se consultó a Fibra Danhos y aseguró que no hay más información que la divulgada en su prospecto inicial del 2013.
La constitución de las Fibras está regulada tanto por la Ley del Impuesto Sobre la Renta en los artículos 223 y 224, como por la Ley del Mercado de Valores en las disposiciones para emisoras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), pero no se contempla supervisión a la situación de los inmuebles.
Eduardo Flores, vicepresidente de Supervisión Bursátil de la CNBV, explicó que la Comisión se encarga de revisar que las Fibras entreguen la documentación requerida, desde estados financieros y títulos de propiedad por cada inmueble, aunque no visitan los bienes.
La información que se encuentra en los prospectos de colocación de cualquier emisora debe ser cierta y se emite bajo protesta de decir verdad, lo que si se realiza mal puede causar una sanción, advirtió Flores.
"Las sanciones no son sólo para el vehículo, sino también para el administrador; si vemos que lo que dijeron en un prospecto no era cierto, el procedimiento que en su momento hagamos va contra la emisora y su director general", comentó.
Fibra Shop informó en su prospecto inicial sobre un juicio relacionado con la propiedad de Plaza Cibeles, en Irapuato, Guanajuato; pues la empresa que la construyó fue demandada por la que vendió el terreno.
Gabriel Ramírez, director de Finanzas de Fibra Shop, comentó que el proceso se había resuelto de forma favorable y que hasta el momento no han tenido ningún otro problema con sus propiedades, aunque reconoció que es un riesgo intrínseco al sector.
Fibra Uno también tiene propiedades con reclamos, como los terrenos de Vía Morelos (Estado de México).
Los requisitos para el listado de una Fibra en la BMV incluyen mencionar el estado legal de los inmuebles, como gravámenes o litigios, aunque no queda registrado en los prospectos de colocación, salvo que haya algún litigio en curso.
Armando Rodríguez, analista de Signum Research, explicó que esto podría ser un riesgo para los inversionistas que adquieren los títulos que emiten las Fibras, ya que de haber una disputa que se falle en contra del Fideicomiso, estaría en riesgo una parte del portafolio comprometido.
El terreno donde se construyó la mayor parte del desarrollo de Danhos (30 mil metros cuadrados de un total de 45 mil) fue vendido a la Fibra supuestamente por un falso dueño.
AVANZA DEMANDA CONTRA PLAZA TOREO
El terreno donde actualmente está construido el principal desarrollo inmobiliario de Fibra Danhos, Toreo, se encuentra en medio de una disputa legal por su propiedad, ya que en 2008 fue vendido al Fideicomiso por supuestos falsos dueños.
Tras varios años de disputa y con un juicio detrás declarado improcedente, fue admitido en el Juzgado 12 de Distrito en Materia Civil del Distrito Federal un nuevo juicio ordinario mercantil por la propiedad del terreno (donde hasta hace algunos años se encontraba la Plaza de Toros) en contra de Danhos, Banamex y CI Banco.
El recinto taurino era propiedad de Constructora El Toreo, dentro de la cual Gabriel Ramos Millán era propietario del 60 por ciento del capital social, con alrededor de 300 acciones, títulos que hoy reclama su familia a Danhos, dijo el representante de la sucesión, su nieto Arturo Ramos Millán.
La demanda corresponde a la parte central del terreno, donde hoy está construido Toreo Parque Central y que corresponde a un área de 30 mil metros cuadrados, de los 45 mil totales que ocupa el desarrollo.
Arturo explicó que el terreno quedó intestado en 1949 y han tratado de recuperarlo desde hace casi 10 años, cuando la familia Bernal García aseguró ser la propietaria del mismo y lo vendió a Danhos.
"El administrador de la Plaza de Toros comenzó a llenar los libros como si estuviera presidiendo Gabriel, pero sin su firma", ejerciendo como propietario de la empresa, dijo.
El terreno habría sido vendido hasta en 25 millones de dólares en 2008 a Danhos, y los Ramos Millán piden el pago del mismo a precios actuales.
Se consultó a Danhos respecto al nuevo juicio, pero la empresa respondió que la información estaba en el prospecto de colocación.
"Estamos pidiendo que se nulifique todo y que nos digan cuánto invirtieron, porque no vamos por el centro comercial", dijo Ramos Millán.
