Ningún otro sector en los bienes raíces ha reflejado el efecto de los cambios en el entorno de negocios como el industrial.
El solo efecto de un nuevo acuerdo comercial en el marco del Tratado de Libre Comercio en América del Norte, ha dejado desde el año pasado señales como la incertidumbre y un menor ritmo de la actividad.
A partir de esta sola indefinición comercial, la moderación es el nuevo componente con que algunos ven la forma en que se deciden los planes de inversión, mismos que se mantienen debido a los fundamentales demográficos y las oportunidades de negocio en algunos mercados.
La Ciudad de México y área conurbada son el claro ejemplo de estas variaciones. La diferencia respecto a otras zonas son los cambios en la tasa de disponibilidad alentada por el incremento del consumo local y la actividad comercial, producida por la incorporación de nuevos desarrollos de usos mixtos y centros comerciales.
En su más reciente análisis del nicho, Cushman & Wakefield (C&W) destaca que gracias a este movimiento, la tasa de disponibilidad que hoy se ubica en 2.9%, logró reducirse en 10 puntos base durante el último año.
Más aún, el e-commerce en un franco proceso de crecimiento ha venido incorporando nuevos corporativos que requieren áreas de logística. Es el caso que documenta los 324 mil pies cuadrados que arrendó DeRemate.com en el parque industrial O´Donnell Puente México, ubicado en Cuautitlán.
Como es habitual, los mejores números fueron alcanzados por los parques ubicados en zonas con mayor accesibilidad, edificios diversificados y aquellos que ofrecieron un rango amplio de precios a sus potenciales inquilinos.
Con este movimiento, y pese a los ajustes en planes de expansión, destaca Tepotzotlán que concentra 70% del inventario de la zona, gracias a su conexión con la autopista México-Querétaro y la reserva de tierra más importante.
Justo en el corredor Cuautitlán destacan otras aportaciones relevantes como los 196 mil pies cuadrados que Shaeffler Automotive y los 139,400 pies cuadrados de Valeant. Este corredor industrial cuenta con una tasa de disponibilidad de 4.1% y un inventario de 41.6 millones de pies cuadrados que se ofertan en una renta de salida promedio ponderada de $5.95 dólares en clase A, precio que superan los corredores líderes Vallejo-Azcapotzalco, Naucalpan y Tlanepantla.
Otra operación relevante en el primer trimestre del año son los 107 mil pies cuadrados que arrendó APL Logistics en Atizapark, ubicado en el corredor Tlanepantla.
Esta dinámica de nuevo confirma la fuerte vocación logística del mercado de la Ciudad de México y área Metropolitana, donde se ubican sofisticados centros de distribución. A diferencia de otras regiones como el Bajío, donde pese a los reacomodos de manufactura de consorcios automotrices, mantiene su vocación industrial y los desarrolladores mantenían construcciones especulativas de cara a la demanda por espacios industriales.
Finalmente pese a la visión del comportamiento de otros corredores, es un hecho que el mercado central del país, mantiene movimientos importantes. Basta observar que aquí se incorporarán el primer semestre del año en curso 400 mil metros cuadrados. Buena parte de esta continuidad obedece al efecto que tienen los procesos de pre-arrendamiento de espacios como un aliciente de la estabilidad.
Veremos cómo con estas visiones se reconfigura el mercado hacia la segunda mitad del 2018.