Cuando comprar ‘depa’ por inversión expulsa a los vecinos

Hace poco más de un año que Rebe se despidió de la colonia Portales. En octubre del 2022 decidió no renovar contrato con su entonces casero. Si hubiera firmado nuevamente, estaría pagando 3 mil pesos más de renta que se sumarían a los 17 mil que ya le cobraban, y el monto seguiría aumentando año con año, le advirtieron. Como su sueldo no correría la misma suerte, tomó sus cosas y se mudó a una amplia casa en Querétaro con tres recámaras y un jardín, todo por menos dinero.

Rebe es una de tantos jóvenes que quieren rentar y, en algunos casos, comprar, pero hacerlo en algunas ciudades mexicanas los lleva a enfrentar una realidad: a veces es tan caro, que es imposible. La opción que les queda es compartir o salir expulsado.

¿La razón? Una muy relevante parte de la “financiarización” de los departamentos y las casas. Este es un proceso económico impulsado a finales de los noventa por la crisis del sector productivo y la desregulación de los mercados que se caracteriza por una presencia dominante de actores y operaciones de carácter financiero en diversos aspectos de la vida cotidiana.

En el caso de la vivienda, los actores que más han influido en su metamorfosis han sido los fondos de inversión, fondos de pensiones, seguros y empresas que buscan invertir en bienes raíces su excedente de capital (el dinero que les sobra) para generar más dinero, ¿cómo? A través de la especulación.

“Son eventos que los va dando la misma inercia del mercado, efectivamente están sucediendo este tipo de fenómenos y nosotros consideramos que lamentablemente sí va a ir surgiendo ese fenómeno donde las personas que están migrando a la Ciudad de México traen un alto poder adquisitivo y están incrementando las rentas, y quienes las tienen en este momento pues ya se están prácticamente saliendo”, dijo en entrevista con Businessweek México Ignacio Lacunza, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

Al igual que Rebe, unos 20 mil familias son expulsadas de la Ciudad de México a falta de vivienda asequible, de acuerdo con el Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT). Estos hogares pertenecen a los cinco deciles más bajos, es decir, familias cuyos ingresos suman menos de 15 mil pesos mensuales en promedio (entre 13 mil 411 y 43 mil 341 pesos trimestrales, según la ENIGH 2022) que parecen no ser bienvenidas en la paradójica capital de los derechos, por lo que se ven obligadas a establecerse en municipios conurbados y trasladarse hasta más de cinco horas para llegar a sus trabajos o escuelas; o bien, mudarse a otro estado.

¿Cómo impactan los portales inmobiliarios en el mercado de vivienda en México?

Las rentas suben año con año y ni hablar de los precios de compra. Según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Índice de Precios de la Vivienda en la CDMX incrementó 13.1 por ciento en el primer trimestre de este año en comparación con el mismo periodo de 2022, colocándose como la octava entidad con una apreciación por encima del promedio nacional.

Si bien la causa del incremento indómito que más se ha arraigado en el imaginario popular ha sido la gentrificación, encarnada en los migrantes del norte global que llegan atraídos por el costo de vida más bajo que en sus países de origen. Hace algunos años, la exrelatora especial de la ONU, Leilani Farha, lanzó un diagnóstico que apunta al sistema financiero y a la falta de regulación del mismo como los principales responsables de la crisis de vivienda.

De lugares para habitar a activos financieros

Los inmuebles no solo ofrecen garantías frente a la inflación o la fluctuación monetaria sino también otorgan altos rendimientos con el paso del tiempo, sobre todo en zonas urbanas. En la CDMX, un comprador puede obtener una plusvalía de entre 10 y 15 por ciento desde antes del inicio de una obra hasta que finaliza su construcción, según datos de Briq, una plataforma de fondeo colectivo.

“Lo que están buscando los inversores es un mayor beneficio a lo largo del tiempo, ya no solo dotan de valor su servicio, sino que esperan en el futuro seguir obteniendo dividendos y rentabilidad de ese producto”, señaló Rosalba González, maestra en Desarrollo Urbano en la Pontificia Universidad Católica De Chile.

Esto ha cambiado radicalmente la forma de concebir la vivienda y su uso, provocando que se priorice su rentabilidad por encima de su habitabilidad. Por eso ya no importa si las casas o departamentos se encuentran vacíos, incluso en esas condiciones hay garantías para que su precio suba. “Esta situación se sostiene por las condiciones de suelo. Es muy difícil, por ejemplo, que un desarrollo inmobiliario en Paseo de la Reforma se devalúe porque la tendencia de los últimos 20 años es que la zona ha ido mejorando y esa mejora continua provoca una plusvalía permanente de manera anual. Si tú compras algo hoy, incluso vacío, sigue generando capital”, explicó Rosalba.

Otro ejemplo es el Área Metropolitana de Guadalajara, donde hay departamentos desocupados que se reservan mientras su valor sube con el tiempo, sin importar que en la zona exista una alta demanda de vivienda, como lo documentó Zona Docs. La apuesta es que se puedan comercializar a un precio aún más alto del actual. “En algunos casos, al propio sistema financiero le conviene tener espacios vacíos que puede capitalizar en el mercado, incluso en la bolsa de valores. Si cuentas con varios metros cuadrados de oficinas en una de las mejores avenidas de México, no los movilizas tal cual, sino las posibilidades que tienen. Vendes la especulación”, advirtió Rosalba.

¿Periferias asequibles o alto precio en zonas selectas?

Las características y efectos de la financiarización no son siempre los mismos. De acuerdo con el informe sobre el derecho a la vivienda adecuada de Leilani Farha (2017), en algunos países se relaciona con la ampliación del crédito y las prácticas de concesión de préstamos abusivos a hogares vulnerables; en otros, con el reemplazo de asentamientos informales por residencias y locales comerciales de lujo; mientras que en ciudades que captan grandes inversiones de capital, este fenómeno permite que propietarios en zonas selectas se hagan de enormes riquezas al tiempo que impulsan los precios de la vivienda a niveles que los hogares de ingresos medios y bajos no pueden pagar.

En el caso de la Ciudad de México, el investigador de la UNAM, Víctor Delgadillo, ha identificado dos olas de la financiarización. En la primera se adjudicó la construcción de viviendas sociales de dimensiones mínimas y de mala calidad en periferias urbanas a desarrolladoras inmobiliarias, en algunos casos financiadas por extranjeros. Mientras que en la segunda, las inversiones se concentran en complejos de vivienda vertical (edificios de departamentos que incluyen diversas amenidades), ubicados en selectas áreas urbanas con una alta plusvalía.

Estas inversiones se facilitan a través de diversos instrumentos jurídicos promovidos por el Estado mexicano, como los Certificados de Capital de Desarrollo o los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras).

Estos últimos son conocidos como vehículos de inversión que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y que permiten el financiamiento para la compra, construcción y operación de bienes inmuebles para renta. A través de estos es que los desarrolladores inmobiliarios pueden obtener liquidez para algún proyecto mientras los inversionistas reciben altos rendimientos por su aporte. “Los fideicomisos se dedican a comprar inmuebles, ya sea oficinas, naves industriales, desarrollos, para luego rentarlos y la renta se distribuye entre los inversionistas”, explicó Humberto Calzada, economista en Jefe para Rankia Latinoamérica.

Las personas que invierten en Fibras no adquieren propiedades como tal, sino una porción del fideicomiso constituido como una empresa.

Un ejemplo de ello es la Torre Mítikah, en la Ciudad de México, que fue impulsada través de FUNO, una empresa que se describe como la primera y más grande Fibra de América Latina que garantiza precios competitivos y promueve la participación de inversionistas de diversas regiones.

Invertir en este tipo de instrumentos no genera impuestos por ganancia de capital o plusvalía, además garantizan que el valor de los inmuebles y sus rentas aumenten por encima de la inflación.

Las favoritas en CDMX

En su estudio Financiarización del desarrollo urbano en la Ciudad de México, Víctor Delgadillo encontró que algunos de los megaproyectos ubicados en las alcaldías con mayor crecimiento inmobiliario, como son Álvaro Obregón y Benito Juárez, son construidos por inmobiliarias que en algunos casos hacen uso de sus propios recursos y que en otros, son financiadas por fondos de inversión o fondos de pensiones foráneos.

Entre los megaproyectos se encuentran torres de departamentos, de oficinas, de corporativos y centros comerciales, entre otros.

Es en esas mismas alcaldías, donde los precios promedio de renta han aumentado hasta en un 17 por ciento del tercer trimestre del 2022 al mismo periodo del 2023, según datos de la plataforma Homie.

Resulta paradójico que, en las alcaldías con la mayor cantidad de departamentos construidos en el último año, los precios de alquiler y venta aumenten trimestre a trimestre. Este fenómeno se observa claramente en Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Cuajimalpa, Benito Juárez y Álvaro Obregón.

Esto sucede porque la vivienda no se construye para satisfacer las necesidades de la población, sino para maximizar las ganancias de los inversionistas. Además de la especulación en el mercado; otra forma de lograrlo es a través de las rentas a corto plazo.

De acuerdo con la plataforma Inside Airbnb, de los 26 mil 318 anuncios registrados en la Ciudad de México, 44.8 por ciento pertenecen a propiedades en la alcaldía Cuauhtémoc, 17. 5 por ciento a la Miguel Hidalgo y 12.7 por ciento a la Benito Juárez, las mismas alcaldías donde el precio del alquiler ha incrementado.

¿Hay soluciones a la financiarización?

Los inmuebles de la Ciudad de México podrían romper con la tendencia alcista a través de una legislación específica enfocada en controlar los precios del suelo, de la vivienda y el incremento excesivo en las rentas, señaló la coordinadora regional de la Coalición Internacional para el Hábitat en América Latina (HIC-AL), Silvia Emanuelli, en entrevista para El Financiero.

Una de las formas de lograrlo, según indicó, es obligando a los desarrolladores inmobiliarios a destinar una parte de los complejos construidos a vivienda social, ya sea en opción de compra o renta.

Esta posibilidad se intentó materializar en 2019 a través del Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente, propuesto por el gobierno de Claudia Sheinbaum, el cual pretendía impulsar el desarrollo inmobiliario en 12 corredores urbanos ubicados en zonas con todos los servicios básicos, cercanas a centros de trabajo y conectadas con el transporte público masivo.

Las inmobiliarias participantes obtendrían beneficios fiscales y facilidades administrativas para llevar a cabo sus proyectos a cambio de destinar al menos un 30 por ciento de estos al desarrollo de vivienda incluyente. Esto permitiría desacelerar el encarecimiento de los precios del suelo y también de la vivienda.

“Los corredores incluso pasaron de 12 a 30 y los porcentajes de vivienda incluyente bajaron del 30 al 20 por ciento, pero la idea no avanzó”, advirtió Emanuelli.

Otra medida es la creación de bolsas de suelo. De esa forma, se aprovecharían los terrenos abandonados, subutilizados o que no cumplen su función social, que si bien no son muchos, podrían mantenerse a un precio regulado para que sobre ellos se construyan inmuebles de un valor más adecuado para la población que los necesita, en lugar de dejarlos “al mejor postor”.

Las bolsas de suelo se incluyen dentro del nuevo proyecto del Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT) de la Ciudad; sin embargo, no especifica a través de cuáles instrumentos se conformarán.

Emanuelli también recomienda medidas anti especulación como impuestos a viviendas que no son habitadas con el objetivo de desincentivar la inversión en inmuebles que sirvan posteriormente como activos financieros.

“Cuando una propiedad se deja a la engorda no está permitiéndose que las personas que buscan vivienda para rentar o comprar puedan beneficiarse de ella, el hecho de grabar al propietario por tenerla vacía puede reducir las acciones especulativas”, explicó.

Existen instrumentos que se han ensayado en otras partes del mundo con este objetivo. En Ámsterdam, las personas que inviertan en viviendas deben habitarlas al menos cuatro años antes de poder alquilarlas, de lo contrario se hacen acreedoras a una multa. La norma entró en vigor desde el 1 de abril de 2022 y busca combatir la crisis inmobiliaria impulsada por plataformas de rentas a corto plazo como Airbnb.

Resolver esta situación resulta apremiante sobre todo si se toma en cuenta que para el 2050, dos terceras partes de la población mundial vivirá en ciudades, según previsiones de la ONU.

Solo en la medida en que las políticas y proyectos urbanos se adapten a las necesidades de la población y no a la maximización de las ganancias para unos cuantos, se podrán sentar precedentes para que los futuros citadinos tengan una mejor calidad de vida y puedan acceder a la vivienda que por derecho les corresponde.

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