México está librando una contienda sin precedentes sobre el futuro de uno de los principales beneficiarios del auge industrial, al sur de la frontera con Estados Unidos
TF Administradora Industrial, también llamada Terrafina, dará detalles a los accionistas de al menos seis diferentes ofertas públicas de adquisición que ha recibido la empresa. Tres de las ofertas utilizarían intercambios de acciones o una fusión para crear la empresa de propiedad industrial más grande de México. Dos ofertas pueden ser en efectivo, lo que brinda a los inversores la oportunidad de vender sus acciones en niveles récord.
El sector inmobiliario industrial ha experimentado gran auge en México, a medida que más empresas buscan espacio para exportar a Estados Unidos. El revuelo en torno a la tendencia del “nearshoring” ha provocado una reactivación de las emisiones de acciones en el mercado de valores del país. En las próximas semanas, los inversionistas de Terrafina recibirán un desfile de ofertas públicas para adquirir sus acciones en el mercado abierto. Si una mayoría acepta una oferta basada en acciones, la empresa resultante será una de las formas más líquidas para que los inversionistas aprovechen el tema de la relocalización.
Las acciones de Terrafina han subido 17 por ciento este año, después de que comenzaran a surgir ofertas en febrero, lo que llevó su valor de mercado a mil 900 millones de dólares. México nunca ha visto tantas ofertas públicas compitiendo por una empresa al mismo tiempo, dijo el director ejecutivo Alberto Chretin.
“Estamos en aguas desconocidas”, dijo Chretin en una entrevista. Comentó que es probable que los postores mejoren sus ofertas iniciales no vinculantes y espera que las primeras licitaciones se lancen al mercado durante las dos primeras semanas de mayo, pendiente de la aprobación del regulador.
El valor de las ofertas divulgadas públicamente es difícil de calcular y comparar porque implican diferentes supuestos sobre las tasas de capitalización y la forma en que las empresas miden sus propios activos.
Los fondos de pensiones mexicanos están preparados para decidir qué oferta gana, ya que poseen alrededor del 50 por ciento de las acciones de Terrafina, afirmó Chretin.
Las ofertas necesitan una aprobación del 51 por ciento para ganar. Si los fondos de pensiones no llegan a un acuerdo sobre una oferta, las cosas podrían complicarse más y los accionistas minoritarios entrarán en la pelea, afirmó. Podría terminar habiendo varias rondas si las licitaciones no logran alcanzar el porentaje.
Las ofertas de acciones de otros fideicomisos de inversión en bienes raíces o Fibras del país (Prologis Property México, Fibra Uno Administración, Fibra Macquarie México y Fibra MTY) ofrecen diferentes ventajas.
Prologis está respaldado por el REIT industrial más grande del mundo, Prologis Inc. Además de sus 47 millones de pies cuadrados en almacenes y parques industriales, ofrece unos 10 millones más de inventario en proyecto. La escala de ese acuerdo queda eclipsada por una oferta de fusión más complicada de Fibra Uno o Funo. El mayor REIT de América Latina quiere transferir todas sus propiedades industriales a Terrafina.
Funo, que también tiene vastas propiedades comerciales y de oficinas, había estado buscando lanzar la oferta pública inicial más grande de México en seis años, con una separación de más de 81 millones de pies cuadrados de propiedades industriales. La nueva acción se denominó Nearshoring Experts & Technology SC, o Fibra Next, pero el plan de vender acciones fue descarrilado por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) que se negó a darle a la empresa el visto bueno para cotizar en bolsa.
Sus fundadores, la familia El-Mann, ahora quieren renovar el plan Fibra Next transfiriendo los activos a un vehículo que ya cotiza en bolsa. También tienen unos 65 millones de pies cuadrados más en su banco de terrenos que eventualmente quieren transferir a la nueva empresa. A diferencia de otras ofertas, la propuesta de fusión de Funo requeriría el voto de los accionistas en lugar de una oferta pública de adquisición, dijo Chretin.
Los inversores probablemente esperarán a ver las otras licitaciones antes de decidir si votan sobre la oferta de Funo, dijo Chretin.
Las ofertas de Fibra Macquarie México y Fibra MTY parecen menos atractivas, según Alejandro Fuchs de Itaú BBA, quien predice que ganará Prologis o una oferta en efectivo. “Creemos que la ventaja en esta carrera sigue estando del lado de Prologis”, escribió el analista en una nota la semana pasada.
Columnistas de periódicos mexicanos informaron que el conglomerado Grupo México SAB, del multimillonario Germán Larrea, está en la licitación. En una llamada con analistas la semana pasada, ejecutivos de Grupo México declinaron comentar si la compañía había hecho una oferta, pero dijeron que estaban interesados en adquirir propiedades industriales.
Los fondos de pensiones tal vez no quieran correr el riesgo de reinversión que implica tener que redistribuir tanto efectivo, dijo Rodolfo Ramos, estratega de Bradesco BBI. Prologis o Funo probablemente prevalecerán ya que tienen los mayores proyectos para impulsar el crecimiento, dijo, aunque su opinión podría cambiar una vez que se revelen las ofertas.
“Esto tiene implicaciones muy importantes para quien termine con esto y para quien no termine con él”, dijo Ramos.