La relocalización de empresas (nearshoring), líneas de producción y cadenas de proveeduría en México en los últimos meses impulsaron las inversiones en la compra y desarrollo de nuevas propiedades industriales de fideicomisos inmobiliarios.
Fideicomisos como Fibra Mty, Prologis, Terrafina, Mcquarie y desarrolladores como Vesta y American Industries, han desembolsado o planean desembolsar en conjunto poco más de 2 mil 800 millones de dólares para ampliar su portafolio de espacios.
El primer trimestre de este año ha sido de los más activos para el sector inmobiliario industrial en materia de adquisiciones, debido a la tendencia del nearshoring en México.
Fibra Mty, por ejemplo, concretó la adquisición del portafolio industrial “Zeus” con 46 propiedades en 11 estados de la República por 767 millones de dólares, alentado por la tendencia de la relocalización de empresas y cadenas de proveeduría.
“Consideramos que (el nearshoring) seguirá siendo la principal tendencia dentro de nuestro portafolio. Esta transacción nos permitirá incrementar nuestros ingresos por concepto de renta en propiedades industriales de un 50.4 por ciento reportado al cierre del 2022, a poco más del 72 por ciento una vez integrado”, aseguró Jorge Ávalos Carpinteyro, CEO de Fibra Mty.
El portafolio de propiedades de inversión de Fibra Mty pasó de 818 mil 864 metros cuadrados al cierre del año pasado a más de 1 millón 640 mil metros aproximadamente en el primer trimestre del año, un crecimiento superior al 100 por ciento, pasando de 60 propiedades a 106 inmuebles con esa operación.
Prologis, otro de los ganadores con el nearshoring en el primer trimestre, anunció que invertirá este año hasta 450 millones de dólares en nuevas adquisiciones hacia el segundo semestre para atender el déficit de naves industriales en mercados fronterizos como Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez, entre otros.
Al respecto, Valentín Mendoza, analista de Actinver, anticipó en entrevista que este año se verán nuevas transacciones de adquisición y desarrollo de proyectos, tanto para Fibras como para inmobiliarias.
“Hemos visto una aceleración muy importante, empresas y Fibras haciendo adquisiciones relevantes, Prologis adquiriendo portafolios de terceros, tenemos también el caso de Fibra Mty incluso reactivándose el mercado de colocaciones y el año inició muy movido, tuvimos la segunda transacción más grande en la historia que hizo a Finsa y a Walton Capital, y va a seguir siendo un año interesante de transacciones”, señaló.
Rentas de naves industriales suben hasta 10 por ciento en promedio
Al cierre del primer trimestre del año, los precios de renta de naves industriales en 21 de los mercados industriales más importantes del país subieron hasta 10 por ciento en promedio, hasta los 5.16 dólares por metro cuadrado, de acuerdo con la plataforma inmobiliaria Datoz.
“Por primera vez el precio de salida de las naves industriales a nivel nacional superó los cinco dólares, ya que en los últimos cinco años se cotizaron en promedio en 4 dólares (por metro cuadrado). El incremento de los precios tomó mayor velocidad a partir de 2020, por lo que entre el primer trimestre del 2020 y el del 2023, el aumento en los precios de salida a nivel nacional fue de 22 por ciento”, dijo Pablo Quezada, socio y product manager de Datoz en un reporte.
Agregó que esta tendencia ha hecho que el mercado nacional haya experimentado entre el 2021 y 2022 una absorción bruta de hasta 6 millones de metros cuadrados de naves industriales.
Mientras que en los últimos tres años anteriores se absorbieron alrededor de 3 millones de metros cuadrados.
A tasa anual, los mercados con mayor incremento de precios en el primer trimestre fueron Chihuahua, Ciudad Juárez, Reynosa, Mexicali y la Ciudad de México.
Al respecto, Valentín Mendoza, analista de Actinver, comentó que el mercado mexicano aún tiene espacio para aumentar los precios de renta, pues a nivel regional es de los más bajos, lo cual resulta muy atractivo para la llegada de nuevos inquilinos.
“Las rentas están en promedio, por ejemplo en la Ciudad de México en alrededor de 7.5 dólares por pie cuadrado anualizado, en Los Ángeles está casi en 20 dólares, Toronto por ahí de los 16 dólares, somos un mercado bastante barato y a pesar de que hemos visto una aceleración importante de construcción de parques va a seguir siendo insuficiente para la demanda y estas condiciones del mercado apuntan a que deberíamos seguir viendo incrementos en las rentas”, dijo el analista.
La demanda de espacios industriales enfrenta retos importantes en el suministro de energía, el desarrollo de infraestructura, y el combate a la inseguridad, advirtió Héctor Ibárzabal, director general de Prologis México.
De acuerdo con especialistas, estos problemas, de no resolverse, podrían limitar las oportunidades que está trayendo el nearshoring a México.
“Estamos viendo un incremento de actividades de logística en los mercados fronterizos y en Monterrey, empresas están expandiendo su huella de manufactura y algunos inquilinos van a necesitar un consumo mayor de energía”, dijo, lo que ha representado problemas para Prologis por la falta de espacios.
Durante una presentación reciente, Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, aseveró que México atraviesa un próspero periodo en el mercado industrial, pero acotó que el reto es actuar con un gobierno responsable que, en conjunto con inversionistas, provea de una mayor y mejor infraestructura.