Las mensualidades de un crédito hipotecario aumentaron hasta 48 por ciento comparado con los niveles previos al Covid en el 2019, debido al alza en las tasas de interés, el encarecimiento de la vivienda, la inflación generalizada y la pérdida en el poder adquisitivos de los hogares, que ocasionó una caída de 15 por ciento anual en la originación de créditos del entre el Infonavit, Fovissste y la banca en el primer trimestre del año.
Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de préstamos a particulares de HSBC México y el coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), señaló que hay una desaceleración en el ritmo de colocación de créditos, aunque el monto ha aumentado debido a la inflación, lo que afecta a trabajadores de menores ingresos, provocando su desperfilamiento.
De acuerdo con un comparativo realizado por el directivo, en marzo 2019 comprar una vivienda con un valor promedio de hasta 1 millón 71 mil pesos a una tasa ponderada del 10.4 por ciento, dejaba a los compradores pagos mensuales de sus hipotecas de hasta 9 mil 201 pesos.
Cuatro años después, en el mismo mes de 2023 la vivienda cuesta en promedio un millón 601 mil pesos, que a una tasa de interés ponderada del 10.25 por ciento deja a los mexicanos pagos mensuales de las hipotecas de hasta 13 mil 625 pesos, un 48 por ciento más que los niveles pre pandemia.
“El incremento en el costo de los materiales, el incremento en el costo del financiamiento hacia los desarrolladores, que terminan impactando el costo de las viviendas y las tasas de interés, lo que ha provocado es que la mensualidad para las personas se les ha incrementado lo que tengan que poner para el enganche, hace que muchas personas se desperfilen, sobre todo en el segmento de menores ingresos, por eso vemos caídas en las colocaciones”, dijo.
Margain señaló que de acuerdo con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) al primer trimestre del 2023, entre el Infonavit, Fovissste y la banca colocaron 96 mil 400 créditos, lo cual representó una caída del 15.1 por ciento respecto a los 113 mil 500 créditos colocados de enero a marzo del año pasado.
Esta originación representó un monto de financiamiento de 105 mil 300 millones de pesos, un 2.2 por ciento más que el primer trimestre del año pasado.
En tanto, para el acumulado del año anterior, en el 2022 se colocaron en total 491 mil 500 créditos, un 13.6 por ciento menos que el año previo, mientras que en monto significó un financiamiento de 481 mil 900 millones de pesos, 2.1 por ciento más que en el 2021.
“¿Cuál es el comportamiento que vemos a lo largo de los primeros tres meses (del año)? Con datos oficiales, lo mismo una caída en número de créditos, pero con un ligero incremento en el monto de originación, seguimos incrementando el ticket promedio, el ticket promedio prácticamente de los bancos ya está sobre 2 millones 100 mil pesos”, detalló.
Banca hipotecaria registra bajos índices de morosidad, con plazos de pago más largos
El sector hipotecario de la banca comercial reaccionó rápido a los cambios de la pandemia en el mercado hipotecario, lo cual ayudó a mantener índices de morosidad bajos y ofrecer esquemas de productos crediticios atractivos para no perjudicar a los compradores de vivienda, señaló Roberto Gándara, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Grupo Financiero Banorte.
“La banca se hizo mucho más fuerte, los índices están bajos de cartera vencida, en el caso de Banorte traíamos niveles cercanos al 1 por ciento, hoy traemos menos del 0.85 por ciento. Por la parte de originación, las carteras seguían creciendo aún en épocas de pandemia”, dijo.
Agregó que, con la pandemia se aceleró también la llegada de proptech que podrían ayudar al sector hipotecario a incrementar la colocación en los próximos meses. En tanto, Gonzalo Palafox, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Citibanamex, agregó que, aunque sí hay dinamismo en el mercado, se deben mejorar los procesos del financiamiento para adaptarse a los cambios post pandemia.
“La tecnología puede hacer más amigable el proceso de originación, pero también la de estructura de los créditos porque básicamente todos los productos son tasas fijas, pagos fijos, hay algunas tasas que son pagos crecientes, pero podrían haber algunos temas donde el cliente pueda en determinados tiempos subir sus pagos, estoy hablando de cuestiones que no existen todavía y pudieran desarrollarse”, dijo.
Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité Hipotecario de la ABM agregó que extender los plazos de las deudas de los compradores de vivienda con hipoteca ha ayudado a aliviar los altos costos del financiamiento.
“Una de las cosas que hemos hecho los bancos fue mover el plazo del financiamiento de 20 a 25 años en varios de sus destinos y eso trae como consecuencia que puedes ayudarle en la mensualidad de la persona que no tenga estos incrementos e impulsar todos los esquemas de pago creciente”, dijo
El directivo agregó que la banca comercial debe diversificarse con la originación de nuevos productos con instituciones como el Infonavit y el Fovissste para incrementar el número de hipotecas y financiamientos de vivienda, y así ayudar a revertir los efectos de la pandemia del Covid y la inflación en el sector hipotecario.