Inversionistas, desarrolladores y propietarios de parques industriales y centros logísticos mantienen cautela por la expansión del nearshoring y los desafíos del mercado para satisfacer la demanda.
Este escenario se ha reflejado en un alza en el valor de las propiedades en la región norte del país y los niveles históricos de disponibilidad y precios de arrendamiento.
En este contexto y aderezado la inflación y el tipo de cambio peso-dólar, las tasas de capitalización se comprimieron en los últimos 2 años, al pasar de 8.75 a 7.6 por ciento al cierre del primer semestre del año para inmuebles clase A, según una encuesta de la empresa de valuación LOGAN México.
El Reporte de Inversión en Bienes Raíces 2023 destaca la aceleración en la reubicación de manufactura de Asia a México en sectores como electrónicos, muebles y automotriz.
Detalla que la actual parece ser una tendencia de largo plazo, ya que las empresas asiáticas buscan reducir el riesgo de interrupciones en la cadena de suministro y los riesgos geopolíticos asociados a China.
“La demanda histórica y la falta de oferta han llevado a una disminución en las tasas de capitalización, especialmente en los mercados del norte”, destaca el estudio.
Esta previsión se refiere a lo que reflejan corredores industriales de Ciudad Juárez, Tijuana, Monterrey y Saltillo. En especial, la demanda anual por el movimiento creado en la cadena de suministro hizo que sólo Monterrey y Saltillo concentren 60 por ciento de la absorción bruta.
Por ende, la dinámica se refleja en las tasas de descuento al desarrollo de propiedades industriales que hoy llegan a 14.7 por ciento, cuando en segmentos como multifamily llegan a 17.8 por ciento promedio, de acuerdo con el reporte.
Inversionistas de FIBRAS (Fideicomisos de inversión en bienes raíces) y empresas inmobiliarias, revelan que “el sector industrial sigue mostrando el menor sobrecargo de riesgo de desarrollo. Esto se debe a la facilidad de construcción y rápida estabilización de estos activos, que a veces se desarrollan mediante modelos de construcción a la medida (build to suit) o especulativos.
CBRE México señaló el máximo histórico alcanzado desde 2022 en la demanda bruta y de espacios BTS y prearrendamiento, como reflejo del momento creado por el nearshoring. Ese año la demanda nueva o neta creció 14 por ciento, al tiempo que la venta total de espacios se mantenía.
El efecto también se trasladó a los mercados inmobiliarios de San Diego, Los Ángeles, Phoenix, El Paso, Dallas, Austin, Houston y McAllen. Mientras que en Tijuana, Juárez y Reynosa la disponibilidad era cercana a cero y valores de arrendamiento promedio de 7.25 por ciento.
Este dinamismo reflejó un menor riesgo para el desarrollo, dado que la encuesta de LOGAN revela que este nicho tiene facilidad de construcción y rápida estabilización de los activos ante la alta demanda de espacios.
Actualmente es el sector industrial, junto con el multifamily (vivienda en renta) y el retail, uno de los 3 segmentos con mayores oportunidades de inversión para los gestores de inversión en el mercado.