Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) cuentan con recursos para salir de compras por 61 mil 500 millones de pesos, de los cuales, el 30 por ciento o cerca de 18 mil 240 millones corresponden a las devoluciones de IVA.
Este monto es casi 50 por ciento superior a los 12 mil 400 millones de pesos que invertirá Walmart en su expansión de piso de ventas en 2015.
El firepower con que cuentan las Fibras está compuesto por el efectivo en caja, el proveniente de ofertas accionarias, su capacidad de endeudamiento mediante líneas de crédito disponibles, deuda en el mercado bursátil, devolución de IVA que ya está en caja y aquel que está pendiente, explicó Armando Rodríguez, analista de Fibras de Signum Research.
Con los recursos que tienen las Fibras para salir de compras este año, sus portafolios podrían llegar a crecer en conjunto en más de medio millón de metros cuadrados, con lo cual sumarían alrededor de 16 millones de metros cuadrados, similar al inventario inmobiliario comercial, corporativo e industrial de toda la Ciudad de México, estimó.
Hasta antes de 2014, las Fibras no estaban obligadas a transparentar el efectivo que recibían por IVA, sin embargo, los cambios a la normatividad hechos por la CNBV respecto a sus niveles de endeudamiento, provocaron que se comenzara a registrar contablemente.
La primera Fibra en el mercado, Fibra Uno, contemplaba en sus reportes un renglón relacionado con impuestos por cobrar de todo tipo, monto que fue incrementándose a la par de su crecimiento.
Durante 2011, los impuestos por cobrar (de todo tipo) de Fibra Uno, llegaron a sumar mil 20 millones de pesos; al cierre de 2012 eran de mil 548 millones de pesos y arrancó 2014 con impuestos por recuperar de 3 mil 985 millones, de acuerdo con sus reportes trimestrales.
"Entre más rápido se recupere mejor, porque el inversionista está financiando temporalmente el IVA y son recursos que se tienen contemplados para otros fines, como desarrollo o adquisición, dependiendo de a que esté dedicado cada Fideicomiso", comentó Augusto Arellano, socio de Evercore, estructurador de Fibras.
Las Fibras aún no son completamente claras respecto al IVA que asumen por cada adquisición que realizan, ya que no siempre se trata del 16 por ciento en su totalidad.
"Cuando algún contribuyente adquiere un inmueble y se paga en efectivo, se tiene el derecho de acreditar el impuesto y en ese caso, se puede enfrentar el IVA trasladado contra el acreditable, y en caso de que este último sea mayor, se tiene un saldo en efectivo", explicó Alfredo García, socio de Impuestos Corporativos de KPMG México.
En los primeros meses de 2015, sólo Fibra Shop y Fibra Prologis han informado a la BMV sobre devoluciones de IVA realizadas por concepto de adquisiciones y de su portafolio inicial, respectivamente.
Prologis recibió 2 mil millones de pesos como devolución de IVA por la adquisición de su portafolio inicial, similar al monto que levantó Fibra Monterrey en diciembre de 2014, por 2 mil 12 millones de pesos.
Rodríguez señaló que la devolución del IVA no sólo ayuda a los Fideicomisos a recuperar liquidez, sino que con ello mejoran sus niveles de apalancamiento, como fue el caso de Terrafina.
El Fideicomiso especializado en inmuebles industriales fue el único que rebasaba el límite de 50 por ciento en el nivel de apalancamiento impuesto por la CNBV, al tener una razón de 52 por ciento entre el valor de sus activos y su deuda. Con la devolución del IVA que tuvo por la adquisición del portafolio American Industries-Kimco, logró reducir su nivel de apalancamiento.
PROCESO LARGO
Las Fibras no son las únicas que tienen este beneficio fiscal, ya que de acuerdo con la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA), la devolución del saldo a favor de este gravamen se aplica a la adquisición de todos los inmuebles distintos a la casa habitación, explicó García, de KPMG México.
Los trámites son exactamente los mismos que haría cualquier empresa, las Fibras no reciben ningún tratamiento especial y el proceso tampoco es más ágil, coincidieron los expertos consultados.
"Hacen fila igual que todos, en estricta teoría no debe ser ni más tardado ni más ágil, dependiendo de las cantidades (de adquisición), la autoridad fiscal está obligada a la devolución de los saldos a favor", destacó el especialista.
Si bien el plazo para devolución de saldos a favor se realiza en 45 días, las autoridades pueden solicitar más información para sustentar la devolución, lo que podría demorar el trámite hasta 6 meses.
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