Hace un año, tras la elección de Donald Trump como presidente de Estados Unidos se vislumbraba una especie de 'tormenta perfecta' para las Fibras especializadas en activos industriales, pues desde entonces el republicano amenazaba con cancelar el Tratado del Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
El temor era que sus clientes, las firmas del sector manufacturero que exportan a Estados Unidos -incluidos fabricantes de autopartes, vehículos y componentes de aviones-, redujeran su negocio al enfrentar mayores aranceles y que esto se tradujera en menores niveles de ocupación en los inmuebles que arrendan las Fibras.
Sin embargo, las Fibras industriales no sólo han salido ilesas, sino que reportan buenos resultados y expanden sus negocios. En los últimos 12 meses terminados a septiembre de 2017, el sector integrado por Prologis, Terrafina, Fibra Monterrey, Fibra Macquarie y Fibra Uno aumentó 19.2 por ciento sus ventas respecto al mismo periodo del año anterior.
En tanto, sus ingresos netos operativos (NOI, por su siglas en inglés) se elevaron en 9 por ciento en el mismo periodo de comparación, de acuerdo a los reportes trimestrales enviados por las firmas a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
"Hemos tenido un acercamiento con cada uno de nuestros inquilinos para entender la problemática y las condiciones particulares de cada uno, y afortunadamente ellos tienen planes de crecimiento. El 16 por ciento de nuestro NOI es proveniente del segmento automotriz y con ellos tenemos contratos de largo plazo, por lo que no vemos ningún factor que pudiera afectar la ocupación de nuestros inmuebles", explicó Javier Llaca, director de operaciones de Fibra Monterrey.
Armando Rodríguez, analista de Fibras de Signum Research, consideró que Fibra Uno, Fibra Monterrey y Terrafina se beneficiaron de la compra de activos que expandieron su portafolio.
"Estas Fibras han invertido los recursos obtenidos del mercado (colocaciones de capital) en la compra de activos, lo que hace que impulse sus ingresos por un mayor número de propiedades", explicó.
Además, el buen desempeño de las empresas manufactureras -clientes de las Fibras- benefició el nivel de ocupación de las naves, complejos y centros industriales en el país.
Al cierre del tercer trimestre de este año, se contabilizaban 70.4 millones de metros cuadrados (m2) de inventario en los inmuebles de parques industriales con un rango de desocupación por debajo del 4.9 por ciento, en tanto el precio de renta mensual promedio fue de 4.22 dólares por m2, de acuerdo al más reciente reporte de la empresa de corretaje JLL México.
Además, en el último trienio se agregó una capacidad a las naves industriales de 7.7 millones de m2, más de tres veces lo sumado en el periodo 2012-2014 de 2.3 millones, de acuerdo al reporte de la empresa.
"México ha crecido su espacio industrial casi 3 por ciento en los primeros seis meses del año. El Bajío creció 2 por ciento, el norte 3 y la región central 4 por ciento en números redondos y la disponibilidad ha decrecido tanto en porcentaje como en términos absolutos", se lee en el reporte de JLL.
El mercado ha premiado los buenos resultados y perspectivas de las Fibras.
En lo que va de 2017, los títulos de Fibra Prologis se han revaluado 21.1 por ciento, seguido por Terrafina con 10.9 por ciento y Fibra Monterrey con 6.3 por ciento.
Macquaire y Fibra Uno tuvieron un rendimiento negativo de 1.0 y 7.8 por ciento, respectivamente, debido a que su portafolio no sólo tiene naves industriales, sino también oficinas y comercios.
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SALEN DE 'SHOPPING'
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces especializados en propiedades industriales encontraron la forma de crecer con la compra de nuevos activos, tal es el caso de Fibra Uno que desde noviembre del año pasado ha hecho compras por un monto de 17 mil 310 millones de pesos.
Se trata de una inversión en portafolios inmobiliarios como la de Apollo II y Frimax, localizadas en importantes ciudades del país.
Por su parte, Fibra Monterrey también compró un portafolio industrial de ocho edificios en San Luis Potosí.
"El inmueble tiene en el orden de 89 mil metros cuadrados y pagamos por el portafolio mil 128 millones de pesos, posee una ocupación al 100 por ciento y cuenta con una ubicación envidiable", indicó el director de operaciones de Fibra Monterrey.
En tanto, Terrafina y Prologis han hecho compras por un monto sumado de 11 mil 523 millones de pesos en un año, según datos de la BMV.