Las empresas ya no quieren tener sus naves en el centro del país

La construcción de naves industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) tuvo su primera caída en 3 años, con una contracción de más de 10 mil 500 metros cuadrados (m2) en 2017.

Lo anterior es equiparable a que se hubiera cancelado la edificación del único complejo de distribución que tiene Mary Kay en México, que ocupa una superficie de 10 mil m2 en el parque industrial de Fibra Prologis en Tepotzotlán, Estado de México.

Esto obligó a firmas como Herdez, Soriana y Costco a edificar sus naves industriales en Tepeji del Río, en lugar de en la Zona Metropolitana del Valle de México.

Expertos del sector coincidieron en que esta disminución se debe a la saturación de parques industriales que se vive en el centro del país, que ha creado una muy poca disponibilidad de metros cuadrados en la zona.

Además de la incertidumbre que se percibió en el sector de logística y en el manufacturero, que exporta tradicionalmente sus productos, a raíz de la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos y el inicio de la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).

Al cierre de 2017 se contabilizaron 505 mil 247.8 m2 de construcción en la ZMVM comparado con los 515 mil 751.2 m2 que se levantaron un año antes, y los 506 mil 535 m2 que se desarrollaron al término del 2015, lo que significó una disminución de 2 y 1 por ciento respectivamente, de acuerdo con cifras de la empresa de corretaje Cushman & Wakefield.

La ZMVM agrupa a los municipios de Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán, Toluca-Lerma, Tlalnepantla y Huehuetoca.

"La parte centro del país se caracteriza por estar enfocada en el sector de la logística y distribución para la Ciudad de México, y el corredor centro de naves industriales se está quedando sin espacio. Las compañías ahora demandan centros de distribución más grandes, por lo que cada vez se están alejando más de este corredor hacia el norte, pasando la caseta de Tepotzotlán y llegando casi a San Juan del Río", explicó Gerardo Ramírez, director regional de soluciones industriales de JLL México.

En 2017 el total de inventario de esta zona alcanzaba los 14 millones 22 mil m2, siendo Tepotzotlán -la región más alejada del corredor-, la cual tuvo el único desempeño positivo de la zona, al crecer 12 por ciento su inventario, mientras que las demás regiones tuvieron un crecimiento promedio de 0.8 por ciento.

"Hablando con algunos desarrolladores, nos han comentado que en la parte de empezar un proyecto (de construcción de naves industriales) desde cero se mantiene congelado, hasta tener más información acerca del TLCAN, por lo que veremos en pausa este sector este año y el que sigue", comentó Marco Medina, analista del Banco Ve por Más.

El director regional de soluciones industriales de JLL México, afirmó que ya no hay terrenos viables en el corredor de la ZMVM y que firmas como Costco abrieron centros de distribución en Tepeji del Río, que forma parte del estado de Hidalgo.

"También se están construyendo otros complejos de logística por parte de empresas como Grupo Herdez y Soriana en el municipio de Huehuetoca, que se encuentra a unos minutos de Hidalgo", dijo.

Gustavo Tomé, presidente del Fideicomiso Inmobiliario Fibra Plus, destacó que la desaceleración de la construcción no quiere decir desocupación de lo ya construido, sino que la inversión nacional y extranjera directa se ha tornado más lenta en todo el país.

Menos construcción, precios más caros

El precio de renta en la zona centro del país en el 2017 fue de 5.98 dólares el metro cuadrado, lo que significó un aumento del 29.1 por ciento con respecto a un año anterior, cuando se comercializaba en 4.63 dólares.

Este incremento de precio es el más alto del último sexenio, según datos de Cushman & Wakefield.

Expertos indicaron que esto se debe en parte a la menor oferta, abonado a que el año pasado resultó ser especialmente duro para el tipo de cambio, ya que las rentas de uso industrial están fijadas en dólares, lo que hizo especialmente difícil mantener un precio estable.

"Quienes invierten en este tipo de bienes inmuebles son extranjeros, alrededor del 70 por ciento, por lo que la renta se venía dando en dólares lo que afectó al sector. A raíz del encarecimiento del billete verde y el efecto Trump, ha habido una apertura de los desarrolladores para aceptar el cambio a pesos, o fijar una renta en dólares a un tipo de cambio fijo, lo que ha provocado ruido en el precio de las naves industriales", explicó Gerardo Ramírez, directivo de JLL México.