Los cinco fideicomisos industriales como Fibra Uno, Prologis, Macquarie, Fibra Mty y Terrafina, resistieron a los meses más duros de la pandemia con niveles de ocupación de 95 por ciento en promedio, lo que contribuyó a que incrementarán en 12 por ciento anual sus ingresos en el tercer trimestre de este año, gracias a clientes del e-commerce que demandan más naves industriales y centros de distribución.
Algunas fibras como Prologis, Funo y Macquarie anunciaron importantes inversiones para comprar naves industriales cercanas a las ciudades para atender la demanda del comercio electrónico y la logística.
"El espacio logístico relacionado con el e-commerce ha tenido un auge. Vemos que estas Fibras están interesadas en moverse hacia allá, pero al ser un sector relativamente nuevo en México, tampoco hay muchas propiedades que comprar, entonces están apuntando a desarrollos", dijo Eduardo López, analista del banco Ve Por Más (Bx+).
La Fibra más activa ha sido Prologis, que anunció varias adquisiciones de espacios industriales y logísticos en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.
En el segundo trimestre adquirió un portafolio industrial de 370 mil metros cuadrados (m2) en la capital para aumentar su exposición al comercio electrónico. En Monterrey adquirió dos naves industriales de cerca de 38 mil m2 por 27.2 millones de dólares, para una empresa china de muebles que busca exportar a Estados Unidos desde Apodaca.
"Es una evidencia clara de que el 'nearshoring' está empujando la demanda de espacios en México", dijo Luis Gutiérrez, CEO de Prologis a inversionistas.
En el caso de Funo, la estrategia se ha dirigido a la venta de activos y nuevas adquisiciones como el caso de "Hércules" en Tepeji por 5 mil 769.9 millones de pesos.
"Ya se concluyó la venta de un pequeño portafolio industrial de dos edificios y cuatro terrenos. Fue una transacción rondando los 40 millones de dólares; esta venta tiene un factor de 1.4 veces por arriba del valor que traíamos registrado (en libros) en la compañía", dijo Gonzalo Robina, CEO de Funo.
Agregó que están en espera de concluir una transacción más, sujeta a la aprobación de la Comisión Federal de Competencia Económica, de un edificio en el norte del país por 60 millones de dólares que se espera cerrar antes de que termine el año.
"En cuanto a posibles ventas, estamos explorando una dentro de oficinas del orden de 100 millones de dólares, otra dentro del sector industrial por 130 millones de dólares y otra en el sector comercial que podría estar rondando alrededor de los 80 millones de dólares", comentó.
Fibra Macquarie realizó una inversión en la zona metropolitana de la Ciudad de México durante el tercer trimestre del año para desarrollar más de 65 mil m2 en el sector logístico, que representa 2.4 por ciento del ABR industrial actual.
"Terrafina también están pensando en desarrollar, Prologis compró, Funo ha estado realizando transacciones, entonces lo que podríamos estar viendo en el tema logístico, además de compras son también desarrollos", agregó López.
Menos naves y rentas
El mercado industrial comenzó su recuperación al tercer trimestre del año, ya sea por actividades de manufactura, logística o ensamble, aunque todavía no se encuentra en los niveles previos a la pandemia.
"Vemos algunas bajas en variables importantes en inicios de construcción, la cantidad de espacios ocupados por medio de transacciones en renta y venta, cuando comparamos los primeros tres trimestres de 2020 con los del 2019 y también podemos observar un incremento en las tasas de disponibilidad de manera general al cierre del tercer trimestre", dijo Sergio Mireles, CEO de Datoz.
El inventario a nivel nacional creció 2.42 por ciento, donde destacan el inicio de construcción de nuevas naves en Ciudad de México (372 mil m2), Monterrey (224 mil m2) y Guadalajara (160 mil m2).
En este periodo destacan grandes transacciones como Henkel que ocupó alrededor casi 80 mil m2; Mercado Libre en una nave de 65 mil m2 en Guadalajara; DHL en la Ciudad de México con una nave de 60 mil m2 y Black&Decker en Monterrey con una operación de 35 mil m2 para almacenaje y logística.
"Se han desacelerado las entregas, pero esto afortunadamente no ha empujado para abajo los precios por m2. Hoy los inquilinos para logística están ponderando mucho más caro una nave cerca de la ciudad, están dispuestos a pagar más por estar más cerca", dijo por su parte José Carlos Alemán, CEO de SiiLA.
Agregó que la combinación entre el T-MEC y la pandemia del COVID favoreció al sector como uno de los ganadores.