Este año Terrafina aumentará en medio millón de metros cuadrados sus terrenos para ofrecer más espacio industrial a las empresas manufactureras, principalmente de las industrias automotriz, aeroespacial y electrónica.
En entrevista con EL FINANCIERO, Alberto Chretin, director general del Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) anclado en un portafolio de inmuebles que abarcan naves industriales, dijo que aun cuando tienen planes de comprar más activos, su estrategia del 2014 se centrará en aumentar el tamaño de las propiedades que tienen actualmente.
"Más de 96 por ciento de nuestros contratos con las compañías que se instalan en nuestras naves industriales son en dólares, por lo que la inflación que tiene ahora Estados Unidos elevará la renta y permitirá tener más ingresos", destacó el ejecutivo.
Al cierre de 2013, Terrafina contaba con 216 propiedades con una tasa de ocupación de 89.7 por ciento y una renta promedio de 4.76 dólares por pie cuadrado.
La tercera Fibra más grande en México reportó ingresos de 37.6 millones de dólares en el cuarto trimestre de 2013, que reflejaron la generación de recursos tras la integración de un gran portafolio de propiedades industriales.
___¿Qué tan importante es para ustedes la industria automotriz?
___ Un porcentaje importante de nuestros inquilinos en las naves industriales son los que se dedican al sector automotriz; cerca de 25 por ciento en el área de manufactura para la exportación tienen como objetivo ser proveedores directos o indirectos de las plantas armadoras, la mayoría se encuentran en el nivel uno, es decir, proveedores directos, no hablamos de General Motors o Mazda, sino de empresas como Bosch.
___¿Esas empresas grandes son estructuras para sumarse a una Fibra?
___ No, porque son elegibles a subsidios o estímulos que da el gobierno federal, no sólo nos quedamos en el término de los terrenos, también en los financiamientos que tienen estructuras muy blandas que les permitan pagarlos con mayor facilidad y puedan proceder a su instalación, por esta razón no son susceptibles de sumarse a una Fibra. Pero los que si son importantes para nosotros son los tier 2, que son los proveedores de los autopartistas, muchas veces no se le da una gran importancia a este rubro, pero para nosotros significan clientes que pueden rentar un espacio en nuestras zonas industriales.
___¿Tienen por objetivo que las empresas automotrices sean mayoría en su cartera?
___ No, lo que nosotros queremos es estar muy diversificados, lo que es en industria manufacturera de exportación contamos con clientes de la industria automotriz, electrónica y aeroespacial, los cuales son muy importantes y es donde nosotros queremos atraer su atención. En la aeroespacial la manera de operar es muy distinta a las otras dos, pues los volúmenes que meneja son más pequeños pero las necesidades de tecnología y electricidad son grandes, por eso nos especializamos en atender a clientes de alta tecnología y de procesos más robustos.
___¿Hay intenciones de comprar más propiedades?
___ Por su puesto, nuestro plan de crecimiento es por adquisiciones. El año pasado sumamos a nuestra cartera 11 millones de pies cuadrados, los cuales van en desarrollos. Sin embargo, este año lo vemos más difícil por lo que nos centraremos en expandir lo que ya tenemos. En 2013 desarrollamos como medio millón de pies cuadrados para la instalación de nuevos inquilinos, además de las expansiones de empresas que ya tenemos dentro de nuestros terrenos, este año vamos hacer otro medio millón, ofreciendo los mejores sitios cerca de las manufacturas importantes como las que se ubican en el centro del país y el Bajío. Por otro lado, el crecimiento orgánico es muy importante para nosotros, estamos elevando la ocupación y por ende, los ingresos, pues tenemos cláusulas sobre incrementos en la renta que se activan de forma automática en base a la inflación y que eso va elevar el valor de nuestros costos.
___¿Los contratos están apegados a la inflación de México?
___ Los contratos están dolarizados, lo cual es bueno porque eleva según la circunstancia de Estados Unidos y no de México los ingresos. Eso es una ventaja para nuestras finanzas porque son incrementos en dólares y eso mantiene blindados nuestros negocios frente a una devaluación del peso frente a la moneda américana.
___¿Hay algún sector que interese a Terrafina para sumar en su cartera de bienes inmuebles?
___ Nosotros somos estrictamente industriales. Sabemos que hay oportunidades en otras áreas como en la vivienda, hospitales, e incluso, en el sistema educativo, pero eso corresponderá a otros administradores que vean la oportunidad de negocio, como los que ya hay actualmente como FibraHotel, nosotros somos totalmente industriales y así nos mantendremos porque es el objetivo del negocio.
___¿Contemplan acudir al mercado para fondear más compras?
___ Nosotros tenemos buenas fuentes de financiamiento por lo cual no contemplamos acudir al mercado para trabajar, además que la volatilidad no ayudará a nuestras finanzas.