Los altos niveles de desocupación de oficinas y un entorno incierto sobre la demanda de espacio ampliaron las dudas sobre el futuro de las oficinas, pero abrió oportunidades a nuevos modelos de negocios.
Por tanto, la reconversión es el centro de atención de inversionistas, desarrolladores y arquitectos. Un camino obligado, ante una tasa promedio de 23.8% de desocupación en la Ciudad de México (CDMX), que acumuló a finales de 2021 8 trimestres al alza y una absorción neta que aún no alcanza los niveles de 2019.
CBRE destaca en el reporte de ese período, los altos niveles de disponibilidad con hasta 51.6% en Perinorte o el 43.7% de Lomas Altas, contrario a los mayores porcentajes de comercialización de los corredores Polanco, Insurgentes y Reforma, que lograron en el mismo lapso 48%, 17% y 15% con requerimientos de espacios de hasta 3 mil 360m2 en promedio.
Esa demanda fue apuntalada por empresas como Konfío, Shopee y Arrivia entre otras de los sectores tecnológico, financiero, IT y manufactura.
Eduardo Ramos, principal de Gensler México dice que tras el distanciamiento físico los colaboradores en las empresas, en especial de las generaciones Z, X y millennials están pidiendo flexibilidad y opciones de trabajo. En consecuencia, las diferentes dinámicas de trabajo motivan a las empresas a generar espacios aptos para distintas modalidades en el regreso, donde los modelos híbridos son la prioridad.
Estos modelos post pandemia incluyen la necesidad del tercer espacio de trabajo, que desde su perspectiva”puede detonar intervenciones en la periferia de las ciudades no vinculados con los centros de negocios”.
Más allá de las oficinas
En el mercado de espacios corporativos los cambios continúan debido a las desocupaciones si bien, menos acentuadas, con impacto mayor en corredores como Lomas Palmas y Polanco. Esta dinámica incrementó en el último trimestre del año pasado un ajuste en los precios, que promedian en el mercado de la CDMX, 22.42 dólares por metro cuadrado, además de una mayor inercia hacia la generación de contratos de arrendamiento en pesos. Durante 2021, los precios no sufrieron cambios representativos debido al subarrendamiento de espacios muchos de ellos acondicionados previamente. Esta tendencia, aunada a los nuevos hábitos y requerimientos de espacios de los inquilinos, abrió la puerta a las empresas de coworking que ampliaron su cartera de servicios para administrar espacios con esquemas flexibles de arrendamiento. Y no solo eso, para la plataforma digital Hi:Hab la pandemia representó una opción para transformar oficinas en comunidades de vivienda en renta con el esquema de coliving.
Cuauhtémoc Pérez, founder de la firma, recuerda cómo la situación de coyuntura hizo que propietario de oficinas les buscaran para explorar la idea de la reconversión.
“Lo sucedido desde finales de verano y otoño de 2020, nos llevó a un plan muy ambicioso de reconversión de oficinas en ubicaciones céntricas”, comenta.
En su modelo de negocios inspirado en la integración de departamentos de coliving, aprovechan la capacidad hidráulica y de distribución de espacios de las oficinas, de tal razón que al integrar materiales prefabricados estándar, logran con un bajo costo habilitar los espacios habitacionales en 45 días.
“Encontramos que la necesidad de vivienda asequible estaba en el trabajador de entre 15 y 35 años, un total de 30 millones de empleados y emprendedores del sector de conocimientos con un presupuesto de entre 4 a 6 mil pesos de presupuesto para vivienda y que al menos 40% del tiempo laboral lo hacen desde casa”, detalla.
Adicionalmente la firma ha encontrado oportunidad para expandir su modelo hacia clientes corporativos. "
A través de la plataforma digital, Hi:hab logra determinar vía inteligencia artificial los hábitos de sus inquilinos, de tal razón que puede generar mejores opciones de costo. “Más allá de ser digital, nuestro modelo de negocios entiende al usuario como un cliente de por vida, dado que sus necesidades se van transformando y de manera radical dado que están en un proceso de madurez laboral”, señala.