Con precios históricos y falta de tierra disponible para soportar la demanda de espacios industriales, ciudades en el norte del país son el potencial de inversionistas.
Al igual que algunos corredores industriales en la zona norte con Estados Unidos, las ciudades ubicadas en la región han experimentado tasas de absorción positivas y una disponibilidad nula como resultado de la demanda acelerada que generaron el reacomodo de las cadenas de distribución y el nearshoring.
“Con el T-MEC y la pandemia cambió un poco el paradigma de ser muy eficiente. La actividad manufacturera cambió del just in time al just in case y el inventario industrial se hizo mucho más resiliente”, asegura Luis Gutiérrez, presidente de Prologis Latinoamérica.
Desde su perspectiva, México es un ganador del contexto comercial, la demanda acelerada impactó en los niveles de desocupación, por tanto dice que el reto está en la oferta y el abastecimiento de suministro de energía que soporten la demanda.
Tijuana como uno de los mercados con mayor potencial de crecimiento, vive actualmente precios cercanos a $6 dólares por metro cuadrado y con una disponibilidad limitada en espacios Clase A, de acuerdo con el reporte más reciente de Newmark.
En él detalla el momento que vive el mercado, y la disponibilidad de espacios en parques clase B y C, que registran un precio promedio por 5 dólares el m2.
La demanda por espacios ha concentrado en la zona sur los 7 proyectos en edificación, además de otros vistos por analistas con oportunidad de contar con terrenos para procesos Build-To-Suit y construcciones especulativas.
De la misma manera, Reynosa registró en el segundo trimestre un nivel histórico de apenas 1.3% de disponibilidad.
Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones en Fibra Monterrey, llama al actual momento “una tormenta perfecta” marcada por la reactivación de la cadena productiva, la recuperación del consumo en Estados Unidos y la guerra comercial entre Estados Unidos y China.
Detalla que con toda esta descomposición y desconfiguración, México se ha vuelto el punto neurálgico para el nearshoring.
“Estamos viendo el need for speed del mercado americano y eso ha hecho que empresas se instalen en México para reducir los tiempos. Algunas empresas redujeron el tiempo de entrega de 180 días a menos de 25 días con plantas nuevas localizadas en mercados como Ciudad Juárez o en Lázaro Cárdenas”, explica. Actualmente la tasa de desocupación nacional asciende a 4 millones de m2, con una tasa promedio por debajo de 3.5%, salvo mercados como Tijuana y Ciudad Juárez donde el nivel es inferior a 0.5% para edificios clase A.
El mercado regio
También en el Norte de México, destaca Monterrey que mantiene el liderazgo en la demanda, tasa de disponibilidad de 2.2% y niveles construcción al alza, como respuesta de desarrolladores ante las limitaciones de espacios que experimentan otros corredores en la región.
En función de lo anterior, Monterrey mantuvo en el segundo trimestre del año, una constante en nuevas edificaciones y absorción acumulada que le dejó una absorción bruta de 258 mil m2.
Adicionalmente, 61.8% de esa absorción fue generada por proyectos tipo build-to-suit (BTS).
En consecuencia, en Monterrey se desarrollan 713 mil m2 y prevalece una demanda de espacio industrial clase A en los corredores Santa Catarina y Victoria, que concentraron en dicho período 26.3% y 22.6% de lo absorbido por el mercado.
Esta inercia provocó que la absorción neta del primer semestre del año llegara a 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región donde en promedio se ofrecen precios de arrendamiento ponderados de 4.74 dólares por m2 mensual.