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El negocio de la vivienda en las ciudades enfrenta una profunda transformación ante el alza en precios con alternativas en menores dimensiones y propuestas arquitectónicas diferenciadoras.”
Es un fenómeno que desde hace varios años hemos notado pues es la forma en la que los desarrolladores han mantenido hasta cierto punto los costos”, comenta Jesús Ramón Orozco, director general de Tinsa en México.
La Ciudad de México (CDMX) y la zona centro de Monterrey son el mejor ejemplo de esta inercia, donde las superficies promedio dejaron de ser 70m2 a reducirse hacia los 60 m2 o menores dimensiones.Información de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) el precio de la vivienda a nivel nacional adquirida vía financiamiento hipotecario creció 9.7% en el primer trimestre del año, mientras que el Valle de México lo hizo en 6.8%.
Si bien la inflación de 2023 registró una tendencia a la baja, los precios en la construcción residencial y los materiales de construcción se mantuvieron al alza aunque con un ritmo más lento, según el reporte Perspectivas del Mercado Inmobiliario 2024 de Tinsa.
En el documento también se señala cómo la expansión residencial de Monterrey y Guadalajara está cerca de alcanzar la huella que hoy tiene la CDMX en los 4 segmentos que se divide el mercado.
Por su parte, un reporte de la firma 4S confirma la inercia de menores tamaños para contener el aumento en precios, pero suma que desde el año pasado el mercado nacional de vivienda, se contrajo 11% en vivienda nueva, pero creció 4% en reventas.”
La demanda se mantiene, pero no hay suficiente oferta alineada con el poder adquisitivo de la población”, indica.Incluso destaca que a pesar de ser la región más poblada del mundo, la CDMX se ha rezagado al 6º lugar en volúmen de comercialización, con una contracción de 15% en las ventas de vivienda nueva al registrar 11 mil unidades el año pasado.
Hasta diciembre pasado Nuevo León, Jalisco y Estado de México lideraban, aunque con una tasa negativa anual de nuevos proyectos, el mercado nacional de viviendas nuevas.
Precios al alza y nuevo diseño
En este sentido, Marisol Becerra, regional partner de 4S en México asegura que la oferta de mil 500 proyectos inmobiliarios en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) con precios promedio de venta de 6 millones de pesos, difícilmente podrían colocarse ante un nuevo incremento el su valor.
En consecuencia, dice, los nuevos proyectos han elevado sus precios, pero reducido las superficies hasta 40m2, ante la capacidad de pago de las nuevas generaciones que buscan unidades ubicadas en zonas céntricas.
Si bien se trata de dimensiones menores, los desarrolladores han buscado integrar áreas que compensen con amenidades compartidas la oferta para nuevos compradores que experimentan la dinámica de crecimiento y unidades.
Información de Softec señala en su reporte tendencial al segundo trimestre de 2024, que de los 870 proyectos vigentes en ZMCM el área promedio habitable en unidades del segmento medio se ha ajustado hasta 53.6 m2 respecto al total general de todos los segmentos de 78.9m2, que a su vez genera un precio promedio por m2 de 65 mil 679 pesos.
“La reducción de espacios de vivienda se ha convertido en una respuesta necesaria ante el alza constante de los precios inmobiliarios”, comenta Julieta Boy, directora técnica, Practice Area Leader de Repositioning en Gensler México.Considera que este fenómeno “refleja no solo una adaptación económica, sino también un reto arquitectónico significativo.
La capacidad de diseñar viviendas más pequeñas que maximicen la funcionalidad y el confort sin sacrificar la calidad de vida es ahora una condición esencial para los arquitectos”.
En este proceso, la industria está viendo “soluciones creativas, como el diseño modular y los espacios multifuncionales, que están redefiniendo la manera en que entendemos y habitamos los entornos urbanos, a través de la innovación en el diseño arquitectónico para afrontar las limitaciones económicas”.
Juan Flores, director de market research en Newmark considera que el fenómeno obedece a las nuevas familias de menor tamaño y que la industria ha aprendido que departamentos de mayor tamaño representan mayores costos.”
Departamentos grandes generan una cantidad monetaria imposible de acceder a hipotecas porque los pagos serían imposibles de cubrir”, concluye.