¿Sabes cómo disolver una copropiedad para obtener tu parte del inmueble ? Esta guía te ayudará
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¿Sabes cómo disolver una copropiedad para obtener tu parte del inmueble ? Esta guía te ayudará

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¿Sabes cómo disolver una copropiedad para obtener tu parte del inmueble ? Esta guía te ayudará

bulletEl régimen de copropiedad no es eterno ni obligatorio. En cualquier momento se puede obtener la parte correspondiente del inmueble. Aquí te decimos cómo.

Por VIVANUNCIOS
16/06/2020
Actualización 16/06/2020 - 18:16
Estas son las formas de cómo disolver una copropiedad para tomar posesión legal de la parte proporcional del inmueble o su equivalente en dinero.
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El Código Civil Federal, en su artículo 938 determina que “hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas”. El término pro-indiviso se refiere a que la cosa, ya sea mueble o inmueble, está registrada legalmente como una unidad cuyos dueños son varias personas al mismo tiempo.

Existen diversos motivos por los que un inmueble puede encontrarse en copropiedad. Ya sea por haberlo adquirido con un crédito hipotecario mancomunado, e incluso haberlo recibido como herencia entre dos o más familiares, por lo que la proporción puede ser en igual o distintos porcentajes.

Sin embargo, este régimen puede disolverse en cualquier momento por vía totalmente legal y cada uno de los titulares puede recibir su parte correspondiente, ya sea una parte del inmueble o su correspondiente valor monetario.

En esta ocasión, Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay, te dice cómo obtener la extinción de la copropiedad para obtener la parte proporcional del inmueble.

El artículo 976 del Código Civil Federal establece que el régimen de copropiedad puede cesar en alguno de estos cuatro casos:

  • Por la división de la cosa común: cuando los copropietarios se ponen de acuerdo para dividir el bien mueble o inmueble.
  • Por la destrucción o pérdida de ella (la cosa común): esto se da más en bienes muebles, pues es más difícil que se destruya un inmueble.
  • Por su enajenación: es decir, por la venta de la cosa común.
  • Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario: es decir, cuando los demás copropietarios ceden su porcentaje de los derechos sobre el inmueble a uno solo.

Para realizar la disolución del régimen de copropiedad, se puede optar por una de las siguientes cuatro vías.

El artículo 950 del Código Civil Federal establece que cualquiera de los condueños puede vender su porcentaje correspondiente del inmueble en cualquier momento sin necesidad de buscar primero cómo disolver una copropiedad.

Para realizar esto, quien vende debe acudir con un juez o notario público para dar aviso a los demás condueños de la intención de vender, ya que estos tienen preferencia para la compra. Esto último se llama derecho del tanto.

El aviso debe contener las condiciones de la venta: precio, fecha y lugar, forma de pago. Una vez notificados, los condueños tienen ocho días para decidir si compran o no. En caso de que decidan no comprar o no expresen ese deseo, aún se puede vender a un tercero con las mismas condiciones manifestadas en el aviso inicial.

Una vez concretada la compra, se inscribe el cambio de copropietario o de porcentajes en el Registro Público de la Propiedad. Es importante aclarar que en este caso, lo que se vende no es una fracción física del inmueble, este sigue siendo una unidad según lo inscrito en las escrituras públicas.

Tampoco se provoca la extinción de la copropiedad. Lo que se hace es ceder el porcentaje de derechos de un copropietario a otro u otros condueños, o a un tercero, a cambio de un pago. El acto de dividir la superficie del inmueble es diferente, se llama Subdivisión y lleva otro procedimiento.

Este acto sí divide física y legalmente la superficie del inmueble, declarando la extinción de la copropiedad. En pocas palabras, consiste en dividir un inmueble en dos o más inmuebles más pequeños. Este procedimiento se conoce como “fraccionamiento” o “lotificación”. Si la propiedad ya había sido fraccionada en el pasado y se busca volver a dividirla, se habla de una “relotificación”.

Para realizar este trámite, se necesita un permiso especial del gobierno municipal o de la alcaldía, en caso de la Ciudad de México, denominado oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación, según el lugar donde se obtenga.

Para que este procedimiento surta efectos, todos los copropietarios deben manifestar su voluntad de subdividir el inmueble. En este oficio se especifica mediante planos, la forma en que quedará subdividido el inmueble, especificando las medidas y colindancias de cada nueva fracción. El costo de este trámite varía según el municipio o alcaldía donde se obtenga.

Una vez obtenido este oficio, se acude con un notario público, quien dará fe de la subdivisión y la registrará en una escritura de protocolización, para informar de ello al Registro Público de la Propiedad.

Después de eso, se emitirán las escrituras correspondientes de cada nuevo dueño.

Este es otro método de cómo disolver una copropiedad, aunque parcialmente. Se da en los casos de terrenos donde hay construcciones, ya sean horizontales o verticales. En el primer caso, se reconoce a cada construcción, por lo general casas o departamentos, como unidades separadas, denominándolas “unidades privativas”, con lo que cada condueño puede poseerlos de forma individual, pero el terreno sigue estando en copropiedad, lo que otorga el beneficio a todos los condueños de seguir utilizándolo.

El caso de construcciones verticales se da cuando se trata de un edificio. Este se divide en unidades privativas que pueden ser departamentos, locales, oficinas, etc., con lo que se puede otorgar la propiedad de cada una de estas unidades a condueños diferentes, pero las áreas comunes como pasillos, pisos, muros, instalaciones, cisternas, entre otros, seguirán bajo el régimen de copropiedad.

El procedimiento es similar a la subdivisión. Los copropietarios deben manifestar su voluntad, se necesita un permiso del gobierno y se debe notificar la operación al Registro Público de la Propiedad. El costo del trámite dependerá del valor total del inmueble determinado por un avalúo comercial y del valor que resulte de cada unidad privativa. Al final del procedimiento, cada condueño obtiene las escrituras a su nombre de su unidad o unidades privativas.

Este es el último recurso que se tiene para obtener la parte proporcional de una copropiedad. Se trata de un juicio que puede ser iniciado por cualquiera de los condueños que ya no desee seguir participando del régimen de copropiedad.

El Código Civil Federal establece en su artículo 939 que “los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso”. Esto significa que los condueños tienen derecho a pedir que les sea asignada su parte correspondiente de la copropiedad en cualquier momento.

Esta situación puede resolverse fácilmente mediante una compraventa o una subdivisión, en su caso, poniéndose de acuerdo de buena voluntad con los demás copropietarios. Si no puede resolverse de alguna de esas dos formas, el interesado puede acudir a un juez en materia civil para iniciar un juicio de División de la cosa común.

El interesado expone los motivos por los que solicita la extinción de la copropiedad y presenta una propuesta para subdividir el inmueble en partes iguales, siempre que la superficie de este lo permita. El juez convoca todos los copropietarios a una reunión de conciliación para tratar de llegar a un acuerdo común para subdividir el inmueble. De no concretarse, el inmueble en cuestión se licita, es decir, se ofrece a los otros copropietarios comprarlo, quienes pueden hacerlo en conjunto.

Si ninguno de los otros copropietarios puede o quiere comprar el inmueble, el juez ordena que se ponga en remate público: se hace un avalúo para asignarle un precio, después el inmueble se anuncia a la venta pública. Si se encuentra un comprador, se vende a esa persona y el dinero obtenido se divide en partes iguales entre los copropietarios.

Si después de que el inmueble se ofrece tres veces no se encuentra un comprador, la última instancia es “sortear” el inmueble: el juez elige al azar a uno de los copropietarios para que administre el inmueble y después de determinado tiempo debe de indemnizar a los otros copropietarios según como el juez lo crea conveniente.

Al tratarse de un juicio legal, se puede demorar mucho tiempo, haciendo que al final se gaste más de lo que se gana, por lo que la recomendación es evitar llegar a esta instancia y resolverlo por la vía de la conciliación.

Estas son las formas de cómo disolver una copropiedad para tomar posesión legal de la parte proporcional del inmueble o su equivalente en dinero.

Si te encuentras en una copropiedad y desean vender el inmueble, recuerda que pueden ofrecerlo en el catálogo de casas y departamentos en venta de Vivanuncios, el portal inmobiliario más grande de México.