Un avalúo inmobiliario en México es un reporte realizado por un notario público (certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal) que determina, con base en distintos elementos, el valor real de un inmueble tomando en cuenta sus condiciones físicas y las condiciones de su entorno o contexto.
Existen distintos tipos de avalúos inmobiliarios en México, por ejemplo, los avalúos comerciales, avalúos de determinación de rentas, avalúos hipotecarios y avalúos fiscales, también conocidos como catastrales.
A pesar de sus características, y debido a su importancia, muchas personas se preguntan cuál es la diferencia principal entre dos de los avalúos más importantes al vender o comprar una casa: un avalúo comercial de una propiedad y un avalúo catastral.
Para despejar estas dudas, Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay, ha puntualizado cinco principales diferencias entre un avalúo catastral y un avalúo comercial para aquellos interesados en realizar una transacción inmobiliaria, ya sea la compra o venta de una propiedad. A continuación, te decimos cuáles son:
Su finalidad
Un avalúo comercial de propiedad es un documento cuya finalidad es conocer el valor real de una propiedad y estimar un precio justo para su venta. En él influyen distintos elementos económicos, como el alza de los precios, la plusvalía inmobiliaria y la inflación, para ayudar a compradores y vendedores a pagar o recibir una cantidad justa por una casa o departamento.
Por otro lado, un avalúo catastral, es un análisis gubernamental que tiene como objetivo calcular el total de impuestos que una persona debe pagar al convertirse en propietaria de un inmueble. Entre los impuestos obligatorios que un vendedor o comprador debe tomar en cuenta se encuentran: el predial, el ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles) y el ISR (Impuesto sobre la renta).
El proceso de evaluación
Un avalúo comercial de propiedad es realizado por un perito certificado que analiza puntualmente elementos de una vivienda como su estado físico y de mantenimiento, la edad de la construcción, la calidad de sus materiales, su ubicación, los servicios en la propiedad y alrededor de esta, el acceso a vías de comunicación, escuelas, hospitales, condición de las calles y oportunidad de ampliar el inmueble.
A diferencia de lo anterior, un avalúo catastral en México se lleva a cabo a partir de características más generales de una propiedad como la zona donde se ubica el inmueble, el tipo de área donde está construido, los metros cuadrados de construcción, la cantidad de servicios que paga, y los metros cuadrados de terreno que la conforman. Estos datos son llevados al departamento de tesorería, quien se encargará de determinar el total de los impuestos que deben ser pagados.
Requisitos para llevarlo a cabo
Para realizar un avalúo comercial de propiedad deben presentarse los siguientes documentos:
- Escrituras de la vivienda
- Pago del predial
- Pago de los servicios
- Planos del inmueble
- Oficio de terminación de vivienda
- Solicitud de avalúo
Un avalúo catastral en México requiere los siguientes documentos:
- Solicitud por escrito y motivo del avalúo
- Copia de identificación del propietario o poseedor del inmueble
- Acreditación de propiedad (escrituras de la casa, testimonio notarial, contrato privado de compraventa, etc.)
- Plano o croquis del terreno
- Copia de la certificación de clavo y valor catastral actualizada
- Croquis de la ubicación
- Copia del plano arquitectónico con medidas o relación de tabla de divisos (en caso de ser un condominio).
Su vigencia
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, un avalúo comercial de propiedad tiene una vigencia de seis meses, además de que es requerido siempre en caso de solicitar la aprobación de un crédito hipotecario; mientras que un avalúo catastral tiene vigencia de un año, ya que es un análisis que realizan las autoridades gubernamentales para calcular el monto de impuestos a pagar a inicios de año.
Quien lo solicita/paga
Los avalúos comerciales de propiedad son generalmente realizados por un vendedor para determinar el precio de su inmueble en venta; sin embargo, también son muy solicitados por compradores interesados en adquirir una propiedad por medio de un crédito hipotecario.
Esto se debe a que instituciones como el Infonavit o Fovissste requieren seguridad de que el préstamo que se otorgará será aprovechado a su máximo y no es menor o mayor al valor real de la casa o departamento.
Por otro lado, el avalúo catastral es solicitado y realizado por el gobierno municipal de una zona, aunque, algunas veces, también es solicitado por empresas particulares para conocer el valor de un terreno y de sus impuestos a pagar.
Estas son las diferencias entre avalúo catastral y avalúo comercial que todos los interesados en bienes raíces deben conocer. Considérelas al poner en venta una propiedad o al prospectar casas para comprar y construir un patrimonio.