¿Quieres comprar una casa pero necesitas financiamiento? El primer paso antes de tomar una decisión es conocer las claves de un crédito hipotecario, puesto que la compra de una casa es una decisión financiera importante, principalmente por el número de años que implica un préstamo de este tipo.
Con el objetivo de responder las dudas de nuestros lectores, presentamos El Financiero Responde. Nuestros especialistas te explicarán y te pondrán en contexto para que estés mejor informado.
Uno de los lectores nos cuestionó sobre “¿cuál es la mejor opción de financiamiento hipotecario en México?” y esta es la información y los puntos que debes conocer para elegir el que mejor se adapte a tus necesidades.
¿Qué es un crédito hipotecario y en qué consiste?
Empecemos por la información más básica: ¿Qué es un crédito hipotecario? El banco BBVA señala que se trata de un préstamo de dinero para la compra de un inmueble que tiene garantizado el pago con el valor de la misma propiedad. “Este tipo de productos financieros implican el pago de la cantidad de dinero prestada más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos”, señala la institución bancaria.
Otra de las peculiaridades de un crédito hipotecario es que son distintos a otros que se pueden ofrecer, debido a factores como la cantidad de dinero prestada, el motivo del acuerdo, la intervención de otras instituciones, las garantías de pago que se establecen y las condiciones de arreglo.
Principales características de un crédito hipotecario
BBVA también enlista siete características de una hipoteca. Estas son:
- Este tipo de financiamiento solo se otorga para la compra de un inmueble.
- La garantía de pago se fija con la misma propiedad. En caso de que dejes de pagar el crédito hipotecario, el cobro puede realizarse con el inmueble mismo que está en garantía.
- Al finalizar el pago del crédito, se tramita una carta de libertad de gravamen, con lo que se ratifica que no se debe dinero y que la casa ya no está hipotecada
- Son préstamos a mediano y largo plazo, con planes de pago que van desde los 5 hasta los 30 años y los pagos son mensuales.
- Entre los requisitos más importantes están: comprobar ingresos adecuados a la deuda que se va a adquirir y tener un ahorro inicial
- La compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario conlleva gastos como el pago al notario y de registro de propiedad, los gastos de originación y los seguros asociados.
- Este tipo de acuerdos bancarios permite la participación de una o más instituciones en el préstamo a través de esquemas de cofinanciamiento.
¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito hipotecario? Estos son los más comunes
El mercado mexicano cuenta con varias opciones de financiamiento para la compra de una casa, un terreno o para realizar obras de remodelación y aunque cada instrumento tiene sus requisitos propios, estos son los más comunes:
- Edad. La persona solicitante debe ser mayor de edad y menor a 64 años y 11 meses para postular al crédito.
- Historial crediticio. Lo mejor es estar al corriente en los pagos de créditos actuales y pasado. Antes de otorgarte un crédito hipotecario, el banco revisará tu historial de pagos con tarjetas de crédito, servicios que hayas contratado y cualquier tipo de deuda que permita conocer tu perfil. Por esa razón es importante tener un buen score en el Buró de Crédito.
- Enganche. Es la suma inicial que pagarás por comprar tu inmueble. Representa un porcentaje del valor de la propiedad y mientras más alto sea, menor será el préstamo que tendrás que solicitar.
¿Cuál es el mejor banco para pedir un préstamo hipotecario?
Existen varias formas de adquirir una vivienda en el país, todo depende de las posibilidades y metas de la persona que lo solicita. Por ejemplo, se puede recurrir a créditos hipotecarios con bancos o a través del Crédito Infonavit o del Fovissste.
Si se recurre al crédito hipotecario por parte de una institución financiera hay aspectos que se deben tomar en cuenta.
La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) recomienda poner mucha atención en la tasa de interés, que es el costo que se debe pagar por el dinero prestado. Estos créditos tienen cuatro tipos de tasas: fija, variable, variable con tope y mixta.
Además, no todos los créditos hipotecarios en nuestro país son en pesos, también se adquieren bajo esquemas como Veces Salarios Mínimos (VMS) o las Unidades de Inversión (UDIs).
También debes prestar atención al plazo o vida del crédito, el Costo Anual Total (el famoso CAT) que indica el porcentaje anual que engloba la mayoría de los gastos que involucra tu crédito (intereses, comisiones y seguros).
Todo lo anterior hay que tomar en cuenta, junto con el monto del préstamo y las posibilidades que se tiene para hacerle frente a un compromiso de este tipo. Si al juntar todas estas variables el panorama sigue siendo positivo, puede ser la mejor opción.
¿Y el Crédito Infonavit?
Además de los créditos hipotecarios bancarios, las personas interesadas en adquirir una vivienda pueden revisar las opciones del Crédito Infonavit.
Si se va por el lado del Infonavit se debe tener presente que hay muchos programas para lograr hacerte de tu patrimonio. Van desde el mismo Crédito Infonavit, apoyo para que se consiga el financiamiento con otra institución financiera e incluso una alternativa que junta ambas opciones.
Se recomienda checar el portal del Instituto para verificar el que mejor se acomode a las necesidades. En el caso del Fovissste (aquí necesariamente se debe ser derechohabientes que laboran en alguna institución gubernamental o pública) los requisitos son:
Requisitos para un crédito del FOVISSSTE
- Tener como mínimo 18 meses de cotización al FOVISSSTE.
- Ser trabajador del Estado en servicio activo.
- Edad mayor o igual a 25 años y menor a 70 años (la suma de edad más el plazo del crédito debe ser menor a 80 años).
- No encontrarse en proceso de dictamen para el otorgamiento de pensión temporal o definitiva por invalidez o incapacidad total, parcial o temporal; o en proceso de retiro voluntario conforme a la Ley.
- Requisitar una solicitud de crédito en los Bancos participantes para originar este crédito hipotecario.
¿Cómo se han comportado los créditos hipotecarios en México este año?
En el primer semestre de este año los créditos hipotecarios de institutos públicos y entidades privadas cayeron 4.1 por ciento. Esto responde al incremento del precio de las viviendas ocasionado por el alza en el costo de materiales y las remuneraciones a los trabajadores, reveló BBVA Research.
El Informe Situación Inmobiliaria expone que otro factor que responde a dicha baja es que durante 2020 y 2021 se colocó más crédito para vivienda de lo esperado, especialmente en segmentos medios y residenciales.
“En 2021 y 2022 los créditos crecieron muy por encima de la tendencia. Creemos que muchas familias adelantaron compras. Primero, porque tenían un nivel más alto de ahorro y, segundo, porque todavía teníamos tasas bajas, y ante la expectativa de que las tasas iban a empezar a subir, se adelantaron compras”, indicó Carlos Serrano, economista jefe de BBVA México.
A nivel regional, las cinco entidades que colocaron más crédito hipotecario bancario son:
- Baja California, con 21.3 por ciento
- Sinaloa, con 17.3 por ciento
- Nayarit, con 16.4 por ciento
- Guerrero, con 11.4 por ciento
- Quintana Roo, con 3.4 por ciento, y
- Yucatán, con 3.2 por ciento.
Tomando en cuenta los factores mencionados, la respuesta a cuál es el mejor crédito hipotecario en México depende de la situación y las posibilidades de la persona interesada en adquirir uno, puesto que las tasas de interés y vida del crédito, así como las opciones disponibles cambian de una persona a otra.
Con información de Ana Martínez.