En el sector de bienes raíces, que busca ingresos recurrentes (“Income Producing Assets”), los inversionistas buscan un retorno sobre inversión, solvencia financiera del arrendatario, garantías de cobro y un plazo que justifique la inversión y el tiempo invertido. En este sector podemos encontrar las propiedades referidas en inglés como “Single Tenant NNN”, que significa, arrendamientos con un usuario único cuyos gastos operativos (mantenimiento, predial y seguro) lo pagan ellos mismos.
En Estados Unidos hay grandes jugadores que se han dedicado en los últimos 30 años a acumular propiedades con estas características. Muchas de estas empresas cotizan en bolsa y han repartido dividendos consistentemente durante este período. Entre los jugadores más significativos se encuentran Realty Income (NYSE: O) con un “Dividend Yield” de 4.26%, National Retail Properties (NYSE: NNN) con un “Dividend Yield” de 4.88%, Four Corners Property (NYSE: FCPT) con un “Dividend Yield” de 4.93%, y Store Capital Corp (NYSE: STOR) con un “Dividend Yield” de 4.95%, esta última firma en la que el afamado inversionista Warren Buffet, a través de su firma Berkshire Hathaway, es un importante accionista con alrededor del 10% de las acciones de esta compañía. La naturaleza de estos REITS es la adquisición mediante emisión de acciones y deuda no subordinada, y la métrica más referida es el Cap Rate de Adquisición versus la WACC (Weighted Average Cost of Capital) de la firma. Con este indicador mencionado, es muy común leer en los medios informativos adquisiciones realizadas, comparándolas con el WACC y, si el resultado es positivo, entonces se menciona que el crecimiento vía adquisición fue positiva (“Accretive”).
Las características de las propiedades que se buscan son principalmente la calidad de los flujos certeros, solvencia del inquilino, garantías y seriedad del modelo de negocio (sector servicios vs. comercio electrónico) pero, además, los gestores más profesionales se fijan mucho en el valor intrínseco del bien inmueble, dígase la valuación del terreno, valuación del punto comercial o edificio que se está construyendo. Esta visión de negocio la tienen los grandes gestores inmobiliarios en donde en caso de alguna corrección de mercado (Capítulo 11/Concurso Mercantil), las firmas pueden rentar o vender esos activos inmobiliarios con plusvalía.
Una de las firmas más cotizadas es Walgreens (NYSE: WBA), cuya visión de bienes raíces (prospectación de puntos comerciales) es de los más respetados en Estados Unidos. Los contratos de WBA son de aproximadamente 25 años con renovaciones de 10 años e incrementos del 10% cada lustro. Estas esquinas se cotizan en Cap Rates de 4% - 6.5%, dependiendo de la duración del contrato. Si uno compara la calidad crediticia de la firma, valor intrínseco de estos puntos comerciales y visión de largo plazo del modelo de negocio, lo hace sumamente atractivo para inversionistas que buscan rendimientos mensuales/trimestrales versus el bono de firmas similares (Bono de renta fija).
En México, aún no tenemos una FIBRA que abarque este sector en particular (i.e. FUNO cuenta con un portafolio de sucursales bancarias). Pero contamos con familias y fondos que se dedican a adquirir y desarrollar este tipo de propiedades en las cuales podemos mencionar a FOINBRA, basado en Monterrey, cuyo portafolio asciende a aproximadamente 200 propiedades y activos valorados en aproximadamente $5,000 millones de MXN. Dentro de sus inquilinos se encuentran Oxxo, Bimbo, Autozone, First Cash, sucursales bancarias, entre otros. El común denominador es un retorno sobre inversión por encima de inflación y renta fija (i.e. CETE), solvencia del arrendatario y periodicidad de las rentas.
Debido a lo atractivo y seguridad de este modelo de negocio y lo resiliente al futuro, hay cada vez más jugadores buscando entrar en este sector tanto en México como en Estados Unidos. Además, el público inversionista espera que en los próximos años haya un jugador con capital público en este sector que cotice en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
El autor cuenta con más de 20 años de experiencia en el rubro financiero y de inversiones inmobiliarias tanto en México como en Estados Unidos. En Landesa, S.C. es el responsable de la prospectación de proyectos inmobiliarios, Due Diligence, valuación, estructuración de vehículos de inversión y desarrollo de los proyectos de inversión. Además, es cofundador de un fondo de capital privado (Fidentia Capital LLC) cuyo objetivo es financiar proyectos inmobiliarios en Estados Unidos. Es profesor de Bienes Raíces en EGADE Business School.