Comprar bienes raíces siempre ha sido una estrategia de inversión patrimonial. En la actualidad, con las altas tasas inflacionarias, los bienes inmuebles se convierten en un activo muy atractivo de inversión ya que generalmente tienen plusvalía y sirven como una herramienta para no perder valor del dinero ante la inflación. Si estás interesado en invertir en bienes raíces, antes de comprar en una propiedad es importante hacer el análisis detallado de los resultados que podría generar dicha inversión.
Cuando se invierte en bienes raíces para obtener rentas debemos considerar lo siguiente:
1. La inversión es a largo plazo, ya que la recuperación del capital generalmente tarda más de 5 años.
2. La propiedad genera plusvalía; sin embargo, no se ve reflejado en el retorno de inversión hasta que se vende la propiedad.
3. La propiedad tiene costos de operación y administrativos. Como lo es el mantenimiento, las comisiones de rentas, predial, servicios, etc.
Lo que genera la propiedad en ganancia después de descontar las operaciones es conocido como el NOI por sus siglas en inglés “Net Operating Income” en español Ingreso Operativo Neto. Este es un indicador muy importante ya que refleja los flujos que general el activo inmobiliario. Esto aplica para cualquier inmueble en renta, puede ser un hotel, una plaza comercial o una residencia.
Otro indicador clave que se debe considerar cuando se invierte en bienes raíces es el “Cap Rate” o tasa de capitalización. El cuál es el porcentaje del flujo mensual en relación a su precio de venta. Los expertos en bienes raíces hacen el cálculo de Cap Rate inmediatamente al momento de analizar la compra de una propiedad. Por ejemplo, si la propiedad tiene un valor de $1 millón de pesos y su renta mensual es de $5 mil pesos o $ 60 mil pesos al año, con un costo de operación de $10 mil pesos al año, entonces el NOI es $50 mil pesos al año. Por consecuencia, la tasa de capitalización de esa propiedad es Tasa de Capitalización = [NOI/Valor de la propiedad]= 5% anual.
De igual forma, si quieres revisar si el precio de la propiedad va de acuerdo a los retornos que quieres conseguir, puedes utilizar la misma ecuación, pero despejando la variable de [Valor de Propiedad] indicando el retorno que buscas obtener.
Invertir en bienes raíces es una forma de tener activos patrimoniales importantes, las rentas de los mismos pueden generar flujos para un sano retiro solamente si existe una buena administración de los activos y si la suma de los mismos genera el flujo necesario para mantener el estilo de vida de los retirados. No es una tarea fácil, ya que aún y que generen plusvalía, esta no se refleja en los flujos de inversión hasta que se desinvierte en los mismos.
Muchas veces nos preguntan ¿qué conviene más, invertir en vivienda, comercial o industrial? La respuesta depende de la ubicación en donde se encuentren dichos activos. Es recomendable hacer un estudio de mercado del área en donde se pretende invertir para poder asegurar el éxito de la inversión; así como las nuevas tendencias del mercado. Por ejemplo, ahora muchas familias invierten en unidades para renta en plataformas como Airbnb y les resulta más rentable que con contratos a largo plazo. Otra estrategia para incrementar la TIR o tasa interna de retorno, es por medio de apalancamiento ya que permite que la capitalización privada sea menor al momento de invertir.
Hay muchas formas de sacarle provecho a las inversiones inmobiliarias, es por eso que recomendamos que antes de comprar una propiedad se tomen en cuenta los indicadores financieros para medir su rentabilidad, la ubicación y las formas de monetizarla de la manera más rentable posible.