Hoy, el fantasma de la inflación está afectando a varios proyectos de inversión. Los presupuestos de construcción cambian cada mes, por lo cual las reservas de contingencia y de incrementos en precios están más altas que en años anteriores. Muchos desarrolladores han pensado en postergar el arranque de los proyectos hasta que “pase la tormenta”.
Sobre las tasas de interés es importante mencionar que, después de un incremento en la inflación, la política monetaria dicta que se deben de incrementar las tasas de interés para retirar dinero en circulación. El pasado incremento de 75 pb resulta en una tasa de 7.7% hoy, mientras que en el mes de junio de 2021 la tasa era de 4%, que es la tasa más baja en los últimos años. La tasa de interés actual en México es lo suficientemente alta para que haya un arbitraje con la tasa de interés de nuestro vecino del norte. Dicha oportunidad está siendo aprovechada por el capital externo que se está beneficiando de esta coyuntura y por eso, hoy en día, el tipo de cambio se mantiene estable. El crecimiento económico tiende a desacelerarse por el factor inflacionario y el incremento en las tasas de interés.
Actualmente hay varios proyectos inmobiliarios con preventas firmadas que, después de este movimiento económico (junio 2022), muchos compradores ya no van a poder cumplir con las condiciones del crédito. Un movimiento en la tasa ocasiona que el monto del crédito baje ya que la cobertura de intereses se mantiene igual. Ahora será más común escuchar renegociaciones con los clientes. Muchos desarrolladores optarán por cancelar preventas si, después de cierto tiempo, los clientes no consiguen sus créditos hipotecarios.
En relación con la situación actual del mundo hipotecario es importante mencionar que es muy distinta a la del 2008-2010. En esos años, en Estados Unidos el sector era muy flexible, laxo en sus regulaciones y muy generoso en cuestión de otorgamiento de créditos a personas con poco historial o nivel crediticio no adecuado. Después de esa experiencia catastrófica y con la promulgación del Acta Dodd-Frank, el sector ha cambiado drásticamente. Hoy en día se cuenta con niveles rigurosos de originación de créditos, una tasa de impago muy baja y un balance general robusto en dichas instituciones. Además, los ingresos familiares han sido beneficiados por apoyos gubernamentales y por una economía en crecimiento. La demanda de vivienda continúa creciendo a pesar del Covid. En México los créditos se han vuelto más caros y los bancos han enfriado el crecimiento en este sector, pero la demanda de casas sigue en tendencia positiva.
Con respecto al financiamiento de proyectos inmobiliarios, este sector ha experimentado cambios disruptivos que van a modificar la industria como tal. Anteriormente, para los proyectos inmobiliarios para los que se necesitaba recaudar capital, los desarrolladores acostumbraban a acudir con inversionistas privados, inversionistas institucionales y oficinas de familias con la liquidez necesaria y con apetito de inversión.
Ahora hay grupos que, utilizando la red de internet, democratizan la recaudación de capital, agrupan a los inversionistas y recaudan el “ticket” de inversión. Merece la pena mencionar el caso particular de un socio desarrollador de hoteles basado en Dallas, Gatehouse Capital, el cual contaba dentro de sus proyectos con un hotel de servicio limitado en un clúster hospitalario en la localidad de Round Rock, TX. El fundador del grupo estaba buscando a las grandes firmas de Nueva York para que financiasen este proyecto. El resultado final fue muy diferente. El jugador más activo, más competitivo en tasa y más ambicioso para obtener el negocio fue una fintech basada en Austin, Crowdstreet. La fintech recaudó los US $7.4 M en cuestión de 36 horas con inversionistas atomizados y con “tickets” de participación desde los US $25,000. El resultado ha sido todo un caso de estudio. Las firmas basadas en tecnología pueden quitarles mucho negocio a las firmas tradicionales. Las firmas tradicionales de seguro tendrán los tratos más grandes, más complejos y rentables pero estas nuevas firmas fintech tendrán un tamaño y número significativos de transacciones en su historial.
En México, contamos ya con varias empresas fintech que participan activamente en el sector inmobiliario tales como Briq.mx, M2CROWD, 100 Ladrillos, Expansive, Monific, entre otras. Estos tiempos de volatilidad seguramente han puesto a reflexionar a muchos desarrolladores sobre continuar o cancelar proyectos. Los períodos de planeación y permisos son tan largos hoy en día que mi recomendación es no parar en esta fase sino postergar algunos meses el inicio de la construcción en caso de ser necesario. Los períodos de corrección del mercado bursátil varían de los 14 a 18 meses en promedio, por lo cual los proyectos deben de considerar estos tiempos. A través de los años el sector inmobiliario ha sabido “navegar” estas crisis para continuar siendo un bastión del patrimonio de las familias.
José Luis Quiroga
El autor cuenta con más de 20 años de experiencia en el rubro financiero y de inversiones inmobiliarias tanto en México como en Estados Unidos. Es cofundador de un fondo de capital privado (Fidentia Capital LLC) cuyo objetivo es financiar proyectos inmobiliarios en Estados Unidos. Es profesor de Bienes Raíces en EGADE Business School.