El mercado inmobiliario de la vivienda, tomando en consideración las últimas cifras oficiales disponibles a la fecha, que son del mes de febrero, presenta caídas en general y repuntes en algunas entidades y ciertos segmentos de vivienda.
Estamos atravesando por un verano con un calor muy intenso por la canícula y una sequía fuerte en muchos estados de la República Mexicana, y en Nuevo León verdaderamente dramática, lo cual afecta la industria de la construcción de la vivienda en el estado líder nacional al tener horarios limitados de suministro del vital líquido y, en algunos casos, a tener que comprar pipas para no detener las obras de construcción. La ola de calor no es particular de nuestro País sino también en Estados Unidos y países como España, Bélgica, Italia, Gran Bretaña, entre otros, que tienen récords históricos.
Los índices de inflación que estamos padeciendo a nivel mundial no se habían visto en 40 años tanto en Estados Unidos como en Inglaterra; en junio, el incremento fue del 9.1 por ciento y en México ligeramente inferior del 8.3 por ciento en virtud de los subsidios otorgados en el sector energético.
El precio promedio de una vivienda en nuestro País cerró el año 2021 en 1 millón 372 mil pesos. Mientras que el Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal cerró el año 2021 con un incremento del 7.9 por ciento, y en EU el último dato del aumento del Índice de Precios de la Vivienda Case-Schiller para abril, en las 20 principales ciudades de allá, fue impresionante, del 20.4 por ciento anual.
Al analizar las cifras disponibles a la fecha en cuanto al volumen total de Vivienda Nueva colocada hasta el mes de febrero del 2022 con respecto al mes de febrero del 2021, vemos que hubo un decremento a nivel nacional del 12.2 por ciento. El estado líder en todo el País fue Nuevo León con 5 mil 219 viviendas, pero decreció en un 10.8 por ciento en el primer bimestre del año; seguido por Jalisco, con 3 mil 764 unidades, también con un decremento del 5.4 por ciento, y en tercer lugar el Estado de México, con 3 mil 121 viviendas, registrando un decrecimiento de 22.1 por ciento; el cuarto lugar fue Guanajuato, con mil 755 viviendas y una baja del 15.7 por ciento, y el quinto lugar Querétaro, con mil 658 viviendas, reportando un decremento del 13.3 por ciento.
En cuanto a la Vivienda Usada, en el primer bimestre del presente año hubo decremento de doble dígito del volumen de viviendas colocadas a nivel nacional del 15.9 por ciento, y el estado de Jalisco lo encabeza con mil 711 unidades, pero con un marginal crecimiento del 0.5 por ciento; seguido por el estado de Chihuahua, con mil 311 viviendas, con un decremento del 30.9 por ciento; y en tercer lugar el estado de Nuevo León, con mil 280 viviendas, con un decrecimiento del 27.4 por ciento. El cuarto lugar fue para el Estado de México con mil 225 viviendas comercializadas, y en quinto sitio se ubicó Veracruz, con mil 137 viviendas usadas vendidas.
Si revisamos por cada segmento, la Vivienda Residencial Plus a nivel nacional registró un decremento del 8.6 por ciento, alcanzando 3 mil 151 Residencias Plus colocadas. Analizando ahora el segmento Residencial Plus, en el primer bimestre, en el País fueron mixtos sus resultados en casi todos los estados y liderando la Ciudad de México, con 773 Residencias Plus comercializadas, registrando un decrecimiento en el segmento del 19.7 por ciento. Luego el estado de Jalisco en segundo lugar, con 423 casas, con una tasa ligera de crecimiento del 0.5 por ciento; luego Nuevo León en tercer lugar, con 401 Residencias Plus; el Estado de México en cuarto lugar, con 285 casas, y en quinto sitio se posicionó Querétaro, con 131 Residencias Plus vendidas.
En el Segmento Residencial a nivel nacional en el primer bimestre se colocaron 7 mil 648 residencias, con un marginal decremento del 3.2 por ciento. El primer lugar fue la Ciudad de México, con mil 109 residencias, reportando un decrecimiento marginal del 0.9 por ciento; en segundo lugar se ubicó Nuevo León, con 930 residencias venidas, con un decrecimiento marginal del 1.5 por ciento; en tercer lugar, Jalisco con 815 unidades, teniendo una baja del 10.3 por ciento; en cuarto lugar Querétaro, con 697 residencias y un crecimiento de 3.3 por ciento, y en quinto lugar el Estado de México, con 637 residencias colocadas, alcanzando un aumento del 7.4 por ciento.
En cuanto al segmento de la Vivienda Media inició el año lento con una baja 11.3 por ciento, con 14 mil 737 unidades a nivel nacional, encabezando el listado el Estado de Jalisco con mil 320 viviendas, seguido muy de cerca por el estado de Nuevo León con mil 282 viviendas y en tercer puesto el Estado de México con 950 unidades y en cuarto lugar Querétaro con 927 casas, siendo el quinto lugar Ciudad de México con 837 casas.
En el segmento de la Vivienda Tradicional, hubo un decremento del 14.0 por ciento, con un total de 17 mil 608 viviendas y encabezando el estado de Nuevo León con mil 710 viviendas; seguido por el Estado de México, con mil 418 unidades; en tercer sitio el estado de Jalisco, con mil 409 viviendas; en cuarto lugar Baja California, con mil 128 casas, y en quinto lugar Chihuahua, con 959 unidades.
En la Vivienda Popular, en dicho periodo, hubo un retroceso como ha sido la tendencia desde mediados el sexenio pasado, ahora fue del 21.1 por ciento en todo el País, colocándose 14 mil 584 unidades en el primer bimestre del 2022 y el estado líder fue Nuevo León, con 2 mil 567 viviendas, con un decrecimiento del 19.5 por ciento, que se explica por ser el estado manufacturero por excelencia del País con mayor empleo formal; seguido por Jalisco, con mil 963 viviendas, con un crecimiento del 11.2 por ciento; Tamaulipas en tercer lugar, con mil 154 casas; Coahuila, con 878 unidades en el cuarto sitio, y en quinto lugar Guanajuato con 869 viviendas colocadas.
Por último, el segmento de Vivienda Económica tuvo un crecimiento de 5.1 por ciento en gran medida por otorgar mejoramientos en lugar de financiar viviendas nuevas que es el destino de los créditos otorgados. Se colocaron en total a nivel nacional 23 mil 895 créditos siendo el primer lugar el Estado de México, con 4 mil 936 financiamientos; seguido por la Ciudad de México, con 2 mil 564 créditos; Chihuahua en tercer lugar, con 2 mil 383 créditos; en cuarto sitio Nuevo León, con 2 mil 319 créditos, y finalmente Jalisco, en quinto sitio, con mil 387 hipotecas.
Revisando el tema de la pandemia en nuestro País, vemos que la llamada Quinta Ola ha incrementado los casos diarios confirmados y los fallecimientos también, pero todavía muy lejos de las otras olas.
En el Monitor de la Inseguridad, en toda la República Mexicanas, se pueden palpar mejoras en el primer trimestre el total de delitos a vehículos, casas y homicidios; en total disminuyeron en 2 por ciento a nivel nacional, habiendo casi la mitad de los estados con decrementos y la otra mitad con incrementos.
Por último, analizando el entorno global, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania tal parece que va para largo y siguen ocasionando problemas en los suministros y distorsiones en las cadenas en la producción con alzas y escasez de insumos En México, los sectores manufacturero, petrolero y turístico siguen con un buen desempeño.
El sector turístico sigue mejorando. En cuanto a nuestra divisa, tenemos que el Peso mexicano fue la moneda que menos se depreció a nivel mundial, de acuerdo a una nota periodística del New York Times. La Fed en EU al decretar su último aumento de su tasa de interés de referencia en 75 puntos base actualmente se encuentra en el rango entre 1.5 a 1.75 por ciento. Por su parte, el Banco de México tiene la tasa de interés de referencia en el 7.75 por ciento anual.
El sector inmobiliario industrial sigue mostrando fortaleza en el segundo trimestre, los precios de las rentas han seguido subiendo en la franja de la Zona Norte Fronteriza y existen mercados como Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey y Reynosa con escasez de inventarios. En el Bajío y el Centro tenemos mercados más estables. Finalmente, observamos recuperación del sector comercial y de oficinas después de los 2 largos años de home office.
Autor: Jorge Paredes Guerra, Presidente Realty World México, Presidente FIABCI, Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias Capítulo México 2014, 2015 y 2016.