Dentro del universo de los activos alternativos, o aquellas fuentes potenciales de inversión que no son deuda ni acciones de empresas en mercados financieros, la categoría más accesible para todos los inversionistas son los bienes raíces. Se estiman más de $400 mil millones de dólares en propiedades de bienes raíces en México, que lo hace una de las categorías más grandes inversión de los mexicanos. Las propiedades residenciales son posiblemente la fuente de ahorro más grande de una unidad familiar. También los inversionistas tienen una alta preferencia en los Bienes Raíces Comerciales, que también busca la generación de ingresos y rendimientos financieros a través de propiedades comerciales.
Comúnmente, un inversionista se enfoca en dos indicadores clave: las rentas obtenidas y la plusvalía (alza esperada en el valor de la propiedad). Sin embargo, se pueden encontrar serias discrepancias: propiedades dónde las rentas varían considerablemente, costos que no se habían considerado al comprar y o encontrar los precios de las propiedades no han cambiado considerablemente o incluso están bajando ¿Qué prácticas y consejos de Finanzas se pueden adoptar para hacer un mejor análisis de los rendimientos y ganancias? He aquí algunos:
1. No solo importa las rentas, también importan los costos. Una propiedad no está utilizada el 100% del tiempo y hay un costo en la desocupación. También, es común en los contratos de arrendamiento que el mantenimiento, mejoras, predial, seguros, etc. son la responsabilidad del propietario. Estime una Utilidad Operativa de la propiedad considerando las rentas potenciales menos la desocupación y los costos.
2. El cociente entre la Utilidad Operativa anual y el valor de la propiedad se denomina la Tasa de Capitalización (Cap Rate en inglés). Cuando analice el potencial de una propiedad, no olvide calcular esta Tasa de Capitalización, que nos da una indicación preliminar del rendimiento esperado por las rentas el siguiente año.
3. Diferentes propiedades cuentan con diferentes Tasas de Capitalización. Por regla general, encontrará que, a mayor atractivo y seguridad en una propiedad, la Tasa de Capitalización será más baja. Esto es simplemente reflejo de la regla de que los inversionistas demandan un mayor rendimiento a medida que enfrentan mayores riesgos.
4. Revise los contratos y prácticas de renegociación de rentas en el mercado que quiere invertir, pues muchas propiedades son inversiones con cobertura contra la inflación. En momentos como el actual, las hace altamente deseables y posiblemente la clase de activos con mejor desempeño esperado. Esto no es universal, por lo que no lo dé por hecho.
5. Calcule el rendimiento de mediano plazo de una propiedad sumando la Tasa de Capitalización actual y el incremento anual de las rentas, pero no olvide estimar y restar la proporción necesaria de renovaciones. Una propiedad vieja parece contar con una Tasa de Capitalización atractiva, pero puede requerir renovaciones considerables que mermarán sus utilidades.
6. La plusvalía solo es una realidad cuándo usted vende la propiedad. Aunque lo considere como parte de su rendimiento, sepa que solo es obtenible hasta que sea una ganancia realizada.
7. No dé por hecho que siempre van a subir el valor de una propiedades y plusvalía, en momentos económicos difíciles o si no hay demanda para la propiedad pueden bajar los precios.
8. Derivado de lo anterior, el autor le recomienda no comprar en preventas. Por lo menos, antes de invertir, considere que la plusvalía no es segura ni universal y que también está comprando el riesgo de que el vendedor no termine la propiedad.
9. Los fondos especializados dividen las propiedades entre aquellas que son centrales o del núcleo un mercado (Core en inglés) de aquellas que son Oportunistas. Considere en su perfil de inversión lo que le interesa y el rendimiento buscado. El rendimiento de propiedades oportunistas puede llegar al 25-30 por ciento anual, pero cuenta con mayores riesgos, mientras que las propiedades más seguras suelen ser más parecidas a los rendimientos en bonos.
10. Aunque usted no encuentre una propiedad que le satisfaga o no cuente con suficientes recursos, puede invertir a través de los mercados financieros en bienes raíces a través de los Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces o FIBRAS. Al comprar el título de una FIBRA obtiene derechos sobre un portafolio de propiedades. Existen diferentes FIBRAS y estrategias en el mercado, puede ser alguna le convenga.
11. No olvide contabilizar los Impuestos. Dependiendo de su perfil, registro de contribuyente ante el SAT, tipo de inversionista, etc. enfrenta diferentes tipos de tasas impositivas.
El autor es economista y Profesor de Finanzas en la Escuela de Negocios del ITESM Campus Monterrey. Se agradecen comentarios a: rfenton@tec.mx