Una de las tendencias de inversión inmobiliaria es la adquisición de Inmuebles que forman parte de un Régimen de Propiedad en Condominio, por lo cual es importante conocer que existe la Ley de Propiedad en Condominio que rige al Estado de Nuevo León, cuyo propósito es regular desde su constitución hasta la extinción del Régimen de Propiedad en Condominio, también regula las relaciones entre los Condóminos (Dueños del inmueble) y Poseedores (arrendatarios u ocupantes), así como entre éstos y su administración.
El propósito de este artículo es compartir de forma general los derechos y las obligaciones más relevantes que se adquieren en calidad de Condómino antes de adquirir una propiedad bajo el régimen en condominio a la luz de la ya referida Ley vigente.
Es importante mencionar que, en mayo de 2017, esta Ley fue renovada contemplando algunos aspectos relevantes dentro de los que se destaca por un lado el otorgar personalidad jurídica al Régimen de Propiedad en Condominio, por consiguiente, el Régimen en Condominio puede llevar a cabo la administración del inmueble de forma interna designando algún Condómino o bien de forma externa al contratar los servicios profesionales de algún administrador, en ambos casos debe ser electo por la Asamblea General.
En relación con la gobernanza del Régimen en Condominio, la Ley establece que el órgano supremo para la toma de decisiones es la Asamblea de Condóminos, así mismo debe existir un Comité consultivo y de vigilancia integrado por Condóminos, cuya función es vigilar, evaluar y dictaminar el puntual desempeño de las tareas del Administrador, así como la ejecución de los acuerdos y las decisiones tomadas por la Asamblea General en torno a todos los asuntos comunes del Condominio.
Como parte de los derechos de los Condóminos se encuentran entre otros, el uso y disfrute de las áreas comunes, fungir como administrador, solicitar en cualquier momento información financiera para conocer el estado que guardan los fondos tanto de mantenimiento como de reserva, denunciar ante la autoridad competente cualquier delito, en agravio del Condominio.
Ahora bien, las obligaciones que se adquieren como Condómino son entre otras:
- Cumplir con los acuerdos tomados en Asamblea, así como acatar las disposiciones del reglamento interno.
- Cubrir de forma oportuna con las cuotas de mantenimiento ordinarias, fondo de reserva y aportaciones extraordinarias que sean aprobadas por la Asamblea, en proporción al porcentaje de proindiviso que corresponda a cada Condómino, en caso de no cumplir la ley contempla que se harán acreedores a intereses moratorios.
- Tener presente que el incumplimiento de tres cuotas ordinarias o una extraordinaria trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, que consiste en un proceso judicial por la vía del embargo para recuperar además de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias, intereses moratorios, pena convencional y multas o sanciones que estipule el Reglamento Interno. Cabe señalar que, en caso de rentar el inmueble, el propietario es obligado solidario respecto al pago de cuotas.
- Conocer que, en caso de vender una propiedad sujeta al Régimen de Propiedad en Condominio, el Notario Público que elabore la escritura respectiva deberá exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo, debidamente firmada por el Administrador.
- Así mismo tener conocimiento que existen sanciones a los Condóminos o Poseedores del Inmueble que incumplan con las obligaciones que les son impuestas por la presente Ley de Propiedad en Condominio, el Reglamento Interno o la Escritura Constitutiva, que van desde 15 a 150 UMA (Unidad de Medida y Actualización).
Finalmente, las modificaciones realizadas a esta Ley de Propiedad en Condominio buscan proteger el patrimonio de los propietarios del inmueble, a través del mantenimiento y conservación oportuno del mismo y fomentar una cultura condominal que contribuya a generar las acciones y actitudes que permitan una sana convivencia, entendiéndose como elementos necesarios: el respeto, la tolerancia, la responsabilidad, el cumplimiento y la participación, de ahí la importancia de conocerla y dar puntual cumplimiento.
La autora es Miembro activo de las Comisión Representativa ante Autoridades Fiscales (CRAF). Contacto: nora.flores@cyaflores.com.mx