Las Fibras Industriales (FI) en México han tenido un posicionamiento estratégico en los portafolios de muchos inversionistas y este sector se está consolidando como uno de los más importantes en inversiones inmobiliarias. Las múltiples ofertas subsecuentes de certificados bursátiles (CBFIs) de las FI confirman el gran apetito de los fondos institucionales y la rutinaria sobre suscripción es una muestra de este interés.
Las Fibras en México (S&P/BMV Fibras) han tenido un rendimiento de 9.1% en el 1T - 2023, cuyos principales incrementos se encuentran en el sector industrial con Fibra Prologis (18.71%), Terrafina (16.80%), y FUNO (9.63%).
Esta tendencia también se refleja en nuestro vecino del norte cuyos REITs han tenido un retorno por debajo de S&P 500 pero los REITs con mayor retorno han sido los Industriales y los de Self-Storage, dos sectores que se han beneficiado de las condiciones económicas actuales.
Con respecto a los jugadores en México, Fibra Prologis recientemente emitió 105 millones de CBFIs por una cantidad de $6,195 m pesos y subsecuentemente realizó la opción de sobreasignación (follow-on) con la emisión de 12 millones de CBFIs adicionales para un total de 117 millones de CBFIs con un total de $6,905 m de pesos de los cuales 35% fueron destinados para clientes nacionales y 65% para clientes extranjeros.
El objetivo de esta recaudación es financiar un portafolio de propiedades por un valor estimado de $86 mdd, reducción de deuda y gastos corporativos. Además, cabe destacar que su CAPEX del período fiscal 2023 está en el rango de $250 - $400 mdd, significativamente superior al previo estimado de $100 - $200 mdd lo cual refleja su postura ofensiva en el crecimiento orgánico de la FIBRA.
FMTY acaba de realizar la compraventa del portafolio industrial más relevante en México en los últimos años. Después de la adquisición de Zeus, cuyo portafolio industrial consiste en 46 inmuebles con área bruta rentable de 822,056 m2 y valor de $662 mdd más impuestos (IVA), la Fibra sigue buscando incrementar su portafolio vía adquisiciones con un presupuesto de $220 mdd, siendo disciplinado en su estructura de capital (Loan to Value “LTV” de 25%). En caso de que el endeudamiento pase a 35% vía una adquisición, la FMTY tiene como mecanismo interno la emisión de capital para regresar a su ratio objetivo e histórico de 25% de LTV.
La Fibra MTY, empresa cuyo origen y corporativo está en la ciudad de Monterrey, aunque es una fibra diversificada (Oficinas + Industrial), tiene en el sector industrial como el principal generador de ingresos en su portafolio. La combinación de “FMTY + Zeus”, cambia el tipo de activo de 50.5% a 72.8% industrial, de tipo de moneda de 77% a 83.5% en USD, la ocupación del portafolio de 87.3% a 92.7%. En capitalización de mercado ya está en los niveles de Fibra MQ y Terra por lo cual es un gran paso en su posicionamiento y futura bursatilidad.
FUNO cuenta con un portafolio de 6 m de m2, lo cual lo convierte en el más grande de mercado con una tasa de ocupación del 98% (1T-2023). Actualmente el grupo está en un proceso de reciclaje de activos y busca disponer activos por un total de $500 mdd (sector hospitalidad y comercial) para ser destinado a la reducción de la deuda del grupo, que hoy en día asciende a $131,582 millones de pesos, con un LTV de 42%.
Fibra MQ tuvo un incremento en su FFO de 12.3% en 1T - 2023 y Terrafina incrementó los ingresos por rentas en un 9.4% y su distribución actual (dividend yield) está en 5.8%.
Las FI han reportado números sobresalientes a pesar de que sus ingresos mayoritariamente son en USD y la apreciación del peso ha afectado negativamente. Los buenos números se deben al crecimiento del portafolio (# de propiedades) y a la inflación de las rentas.
Ahora se estima que el super peso pudo haber llegado a un nivel máximo y se espera que en los próximos 12 a 18 meses el peso se deprecie, por lo cual veríamos una mejora en el tipo de cambio, y las rentas y distribuciones de estas FIBRAS serán beneficiadas por este movimiento cambiario.
En conclusión, a pesar del impacto negativo del peso, las FI se han visto resilientes, ahora que la proyección es alentadora, el sector estará reportando números récord en la mayoría de los rubros.
El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.