Mi viaje en inversión no ha sido el típico. Comencé invirtiendo en mis propias empresas, ya que siempre escuché en casa que es mejor invertir en algo en lo que tienes control. Luego, pasé a invertir en fondos de capital de riesgo (Venture Capital) porque siempre me frustró el hecho de que el acceso al capital fuera tan difícil en América Latina si no nacías en una familia con los recursos o contactos necesarios.
Sin embargo, por más que le tengo amor al VC, mi portafolio tenía demasiado riesgo y los retornos son muy a largo plazo. Fue entonces cuando descubrí la grandeza de invertir en bienes raíces en Estados Unidos, específicamente en el sector de multifamiliares.
¿Por qué en Estados Unidos? La diversificación es clave de las inversiones, y una manera de diversificar es el tipo de moneda en el que se tienen las inversiones. Además de la estabilidad que el dólar ofrece y la seguridad a largo plazo, hay 3 beneficios tangibles que no se encuentran en todos los mercados del mundo.
Primero que nada: la protección al inversionista. Por ejemplo, en Estados Unidos, si tu inquilino no te paga, hay certeza de correr un proceso de desalojo de una manera sencilla y sin grandes dolores de cabeza.
Segundo, el acceso a los créditos. Inclusive en estos tiempos de altas tasas de interés, el acceso a créditos residenciales y comerciales con o sin historial crediticio es enorme. Por citar tan solo un ejemplo, tenemos programas innovadores como el DSCR Loan que te permiten obtener un crédito en base a los flujos que generará la propiedad.
Tercero, beneficios fiscales como el intercambio 1031 y el homestead exemption. Ambas estrategias, llevadas de la mano de un experto y adecuadamente, te permiten diferir el pago de impuestos sobre la ganancia de capital y “patear el bote” como decimos burdamente en México, para incrementar tu poder adquisitivo y patrimonio generacional a largo plazo.
Dentro del amplio espectro de inversiones de real estate en Estados Unidos, personalmente mi favorita es la inversión en propiedades multifamiliares, sobre todo para los inversionistas que buscan estabilidad e ingresos pasivos, y un ticket de entrada relativamente pequeño.
Especialmente en la economía que vivimos hoy en día, el aumento de las tasas de interés para préstamos en las viviendas y la escasez de las mismas, están llevando a muchas familias a optar por el alquiler en lugar de la compra. Este cambio, aumenta la demanda de unidades multifamiliares.
Hoy, se vive una oportunidad muy particular ya que hace apenas un par de años, había una fuertísima competencia entre los posibles compradores, lo que elevó los precios de las propiedades multifamiliares y la gran mayoría de las transacciones se realizaban con préstamos de corto plazo y con tasa variable.
Hoy encontramos dueños que se están viendo obligados a vender en rebaja sus propiedades multifamiliares debido a que subió su tarifa de crédito de una forma que no esperaban y que además están enfrentando un vencimiento del préstamo y entonces se ven obligados a vender a un precio inferior al de su compra inicial.
Estas condiciones del mercado han creado una oportunidad única en la que algunas propiedades inmobiliarias están disponibles a precios inferiores a su valor potencial. Además de esto, la desaceleración del mercado actual y la menor competencia ha abierto oportunidades para que los inversionistas consideren alternativas como el financiamiento de dueño, al tiempo que les otorgan un mayor poder de negociación.
Al igual que con cualquier tipo de inversión, la inversión en Multifamily conlleva riesgos que se deben considerar, como por ejemplo: fluctuaciones del mercado, incremento en costos de impuestos predial y de seguro, la poca liquidez que significa cualquier inversión en bien raíz en comparación a inversiones en bolsa, etc.
En resumen, con condiciones de mercado favorables, fundamentos sólidos y el potencial de crecimiento sostenido, las propiedades multifamiliares deberían ser consideradas como un medio de diversificación en cualquier portafolio de inversión, siempre sus riesgos y mejores prácticas.
La inflación y la recesión favorecen la inversión en apartamentos. Durante períodos de inflación o recesión económica, he descubierto que las propiedades multifamiliares suelen ser resistentes. La demanda constante de viviendas de alquiler, incluso en entornos económicos desafiantes, puede convertir a los bienes raíces multifamiliares en una protección atractiva contra la inflación y un posible resguardo durante las recesiones económicas.
¿Cuáles son los riesgos? Al igual que con cualquier tipo de inversión, la inversión en bienes raíces multifamiliares conlleva riesgos que debes considerar.
Algunos de estos riesgos incluyen fluctuaciones del mercado que afectan los ingresos por alquiler y el valor de la propiedad; tareas complejas de gestión de propiedades; posibles desafíos de financiamiento; cumplimiento de regulaciones de vivienda; problemas relacionados con los inquilinos; y saturación del mercado.
También debes considerar los costos continuos de mantenimiento y la necesidad de contar con un seguro adecuado y protección de responsabilidad.
Finalmente, asegúrate de tener una estrategia de salida clara, entender los riesgos específicos de la ubicación y prestar atención a los cambios en las tasas de interés. Estos riesgos deben evaluarse y gestionarse cuidadosamente para lograr el éxito en las inversiones en propiedades multifamiliares.
Creo que en estos tiempos, el equipo u operador que elijas para invertir es tan importante o más importante que la propiedad en sí. Asegúrate de revisar su historial, liquidez personal y si tu socio tiene una sólida experiencia empresarial.
Es esencial reconocer que en tales inversiones, aunque pueden ofrecer flujo de efectivo, tus fondos no serán tan líquidos como lo serían en una cuenta de ahorros o en certificados de depósito. Por lo tanto, es crucial evaluar la cantidad con la que te sientes cómodo dejándola quieta y esperando pacientemente a que genere rendimientos.
En resumen, el sector de bienes raíces multifamiliares ofrece numerosas razones convincentes para que los inversionistas tomen medidas, aunque también hay riesgos y mejores prácticas que deben considerarse. Con condiciones de mercado favorables, fundamentos sólidos y el potencial de crecimiento sostenido, las propiedades multifamiliares podrían ofrecer una combinación de estabilidad y éxito financiero para los inversionistas que están pensando en sumergirse en el paisaje de la inversión inmobiliaria.
La autora es Managing Partner de Tule Capital, fondo especializado en la adquisición de proyectos de Real Estate Comercial en Estados Unidos, además se especializa en representar inversionistas en la compra de propiedades comerciales, dando asesoría para inversionistas.
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