Fibra Mty concretó la operación de compraventa del portafolio industrial en Querétaro anunciado el 22 de febrero de 2024, compuesto por seis naves industriales estabilizadas clase A.
Agregó que el portafolio tiene un área bruta rentable (ABR) total aproximada de 93 mil 525 metros cuadrados construido sobre un terreno de alrededor de 253 mil 611 metros cuadrados, que incluye dos reservas territoriales para expansiones.
Detalló que el precio total acordado fue de 83.3 millones de dólares (mdd), más el impuesto al valor agregado correspondiente a las construcciones y otros impuestos, costos y gastos de adquisición.
“El precio total se compone de núcleo y cubierta (core and shell) de las naves por 67.8 mdd, inversión en mejoras del arrendatario por 13.6 mdd, y terrenos para expansión por 1.9 mdd”, agregó.
Dijo que habiendo liquidado el día de hoy 54.2 mdd, el monto remanente de 29.1 mdd será liquidado una vez que la parte vendedora concluya ciertos trámites administrativos, ambos montos sin considerar el impuesto al valor agregado correspondiente a las construcciones y otros impuestos, costos y gastos de adquisición
Las naves industriales se ubican dentro del parque industrial Aerotech, a dos kilómetros del aeropuerto internacional de Querétaro, mismo parque que se encuentra conectado a las principales carreteras regionales y federales, y tiene proximidad al servicio de las dos principales empresas de ferrocarril que operan en México.
Indicó que el 100 por ciento de contratos de arrendamiento que forman parte del portafolio se encuentran pactados en dólares, con un plazo remanente de 8.8 años a partir de la fecha de adquisición. Dichos contratos son en su totalidad triple neto (NNN), es decir, el arrendatario paga, adicionalmente a la renta, los gastos de mantenimiento, seguro e impuesto predial.
El ingreso neto operativo para los siguientes 12 meses es de aproximadamente 9.7 mdd, y está compuesto por el ingreso neto operativo del núcleo y cubierta que equivale a aproximadamente 5.7 mdd y la renta por amortizaciones de mejoras del arrendatario equivalentes a aproximadamente cuatro mdd.
La transacción fue liquidada utilizando recursos provenientes del crédito sindicado quirografario 2023 dispuestos el 29 de mayo de 2024.
La tasa de referencia de dicha disposición fue cubierta en 4.4 por ciento mediante un instrumento financiero derivado swap con vigencia del 15 de marzo de 2028, de tal manera que, considerando la sobretasa aplicable de 2.1 por ciento, comenzará a devengar intereses a una tasa de interés de 6.5 por ciento.
Considerando el nuevo saldo de la deuda, el nivel de endeudamiento de Fibra Mty se ubicará en un porcentaje aproximado de 26.1 por ciento, similar al observado previo a la emisión de capital realizada en marzo de 2024.
Adicionalmente la tasa de interés promedio ponderada incrementaría ligeramente de 4.7 por ciento a aproximadamente cinco por ciento, mientras que el plazo promedio de la deuda se extendería de 4.0 a 4.3 años calculadas al 31 de marzo de 2024 para ser comparativo con las cifras reportadas al primer trimestre de este año.