Jose Luis Quiroga: Fibras, CKD´s y REIT´s

La economía, después de Covid-19, padece de un debilitamiento estructural en su funcionamiento; cierres de la planta productiva "no esencial", disrupciones en la cadena de suministro, despidos significativos que buscan equilibrar recursos con las nuevas ventas estimadas y acuerdos temporales de reducción de salarios.

Todos estos planes de reducción de costos han sido efectuados tan sólo en la últimas cuatro semanas y apenas inicia la fase de estancamiento económico causado por la pandemia. Esperaríamos un nuevo "Plan Marshall" para reactivar la economía, pero esos planes (actualmente) NO están en el radar de nuestro gobierno federal.

En teoría económica, cuando la inversión de la iniciativa privada es baja o nula, el gobierno suple esa inversión con créditos accesibles al sector productivo y actividades de alto efecto multiplicador económico, dígase infraestructura primaria (i.e. carreteras, puentes, presas, etc.), entre otros.

Ante esta situación económica, habrá muchas empresas que buscarán monetizar activos "no estratégicos" dentro de su plan de negocio, entre ellos sus activos inmobiliarios "no prioritarios" (i.e. corporativos, centros de distribución, sucursales, terrenos de expansión, etc.).

A esta modalidad se le llama "Sale & Leaseback" que, lejos de endeudar el activo a través de un crédito hipotecario (el cual se contabiliza como deuda en el balance general) y afectar sus razones financieras, busca enajenar el activo a un tercero dispuesto a arrendarlo al dueño original (el vendedor) por un período de largo plazo. Por ejemplo: de 10 a 15 años forzosos con opciones de renovación adicionales.

Esta modalidad ha sido efectuada en múltiples ocasiones en otros países, pero en México esta alternativa es incipiente. Ante estas oportunidades, las empresas que tienen acceso a capital institucional son los compradores idóneos; FIBRAS, CKDs y fondos de capital privado.

Para analizar la calidad del activo, se deben considerar los siguientes atributos; calidad crediticia del arrendatario, activos con uso genérico o alternativo, localización, mantenimiento estándar, activos con resiliencia a la nueva situación económica, entre otros.

Como ejemplos concretos en México, en el 2019 la Fibra MTY (BMV: FMTY 14) adquirió bajo esta modalidad los activos inmobiliarios en Apodaca, N.L. de Whirlpool Corporation (NYSE: WHR).

Esta operación se dio bajo un contrato denominado "Absolute NNN" donde el arrendador paga predial, seguro, mantenimiento y CAPEX del activo y con un arrendamiento de un plazo forzoso de 10 años más una opción de renovación adicional por un periodo de la misma duración.

La adquisición fue pactada a un Cap Rate de 8.3 por ciento y rentas en USD. Whirlpool utilizó recursos de la venta para sus actividades prioritarias; pago de deuda, nuevas inversiones con un retorno esperado más alto y repatriación de capital.

En otro caso similar, las mueblerías FAMSA desinvirtieron de activos inmobiliarios (14 sucursales propias) vendiéndolas a terceros y logrando recaudar aproximadamente mil 600 millones de MXN en el año fiscal de 2019.

FAMSA utilizó estos recursos para mejorar su balance general (disminución de deuda, capitalización de Banco Ahorro Famsa, entre otros).

Esta modalidad puede ser una gran alternativa para muchas firmas en este período de incertidumbre y volatilidad en los mercados de capital que les permite desinvertir de activos no prioritarios y obtener recursos para comprar otros negocios, invertir en capital de trabajo, adquirir mejor tecnología, etc.

¿Es estrictamente necesario que empresas industriales/conglomerados deban de tener sus corporativos dentro de su Balance General? ¿Por qué no monetizar esos activos y efectuar una recompra de acciones, disminución de deuda y adquisiciones de negocios que sea generadora de valor para los accionistas?.

Opine usted: joseluis.quiroga@tec.mx

El autor es profesor de Cátedra de EGADE Business School Tecnológico de Monterrey.

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