José Luis Quiroga: Fibras, CKD’S y Reits, deuda en USD

En este período económico de Covid, hemos visto esfuerzos de varios gobiernos de economías desarrolladas de apoyar al sector productivo a través de las dos palancas que tienen los gobiernos federales; la palanca i) impositiva (Política Fiscal) y la ii) monetaria (Tasa de Interés).

Los gobiernos de EE.UU. y de Europa han apoyado a sus empresas posponiendo el pago de ciertos impuestos y relajando la política monetaria al bajar la tasa de interés y al disminuir las regulaciones bancarias.

Estos cambios a nivel macro, además del empuje de los gobiernos en aumentar los préstamos para reactivar el sector productivo, harán que los bancos incrementen los préstamos y se reactive la actividad productiva en el corto plazo. Desafortunadamente estos movimientos no los hemos visto aún en México.

El sector de bienes raíces en México sigue siendo un sector que los bancos siguen analizando con mucha cautela en sus futuros préstamos. Las empresas (i.e. FIBRAS) en las que su negocio principal es el arrendamiento de este tipo de activos, siguen cobrando total o parcialmente las rentas y negociando con inquilinos en caso de algún diferimiento en los pagos.

Los tipos de activos que han demostrado más resiliencia en este período ha sido el sector industrial, Data Centers y oficinas con clientes institucionales, entre otros.

Las FIBRAS en México han crecido debido a las múltiples emisiones de capital (CBFIs) y muchas de ellas han emitido deuda (CEBURES) en el mercado nacional en moneda nacional y algunas de ellas en moneda extranjera para el mercado externo.

Debido a que muchas de estas firmas cuentan con inmuebles arrendados en dólares americanos (USD), era común recibir líneas de crédito en esa moneda a tasas muy competitivas de instituciones basadas en México.

Aprovechando esta coyuntura y el poco o nulo interés de los prestamistas en renovar o extender las líneas de crédito en moneda extranjera (USD) en este período de incertidumbre, FMTY ha anunciado la primera emisión de deuda en moneda extranjera (USD) de una FIBRA en México y para el mercado nacional.

En años anteriores FUNO y TERRA habían emitido deuda No Subordinada en el mercado de Estados Unidos, pero no para el mercado nacional.

Esta emisión de FMTY por $100M de USD será un hito de una emisión relativamente pequeña en monto y donde se busca que los adquirientes sean inversionistas del mercado nacional. Además, con esta emisión mejorará su perfil de Deuda No Subordinada comparada con la Deuda Subordinada, siendo la primera la que más beneficios trae en cuestión de maniobra financiera y prepagará créditos, mejorando su programa de vencimiento de pagos para los próximos años.

Este movimiento pionero en México abrirá la puerta para que más firmas logren satisfacer sus requerimientos de fondeo, en moneda extranjera, localmente (mercado nacional) y para el mercado institucional (Afores, Compañías de seguro) representará la posibilidad de comprar instrumentos de deuda en moneda extranjera a una tasa competitiva considerando el riesgo país y con ventaja fiscal.

De nuevo, esta es una forma más de innovar y adaptarse a las nuevas condiciones de mercado buscando siempre la eficiencia financiera. El naturalista inglés Charles Darwin lo predijo hace más de 130 años, los que sobreviven son los que mejor se adaptan a la realidad o nuevo ambiente.

Opine usted: joseluis.quiroga@tec.mx

El autor es profesor de Cátedra de EGADE Business School Tecnológico de Monterrey.

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