La pandemia por el covid tuvo efectos inesperados y disruptores en la economía. En el caso del sector de bienes raíces en Estados Unidos, los cambios han sido dramáticos y muy rápidos.
Por ejemplo, el comercio al menudeo y los servicios empezaron a competir de repente con las plataformas que llevan productos o servicios a casa. Obligados al aislamiento preventivo, más americanos se acostumbraron a solicitar su lista de despensa por teléfono y a pedir comidas completas (y no sólo pizzas) a domicilio.
Como consecuencia, ahora hay menos afluencia a supermercados y restaurantes y esos establecimientos perdieron rentabilidad, requieren menos personal y ya no necesitan extensos locales.
El comercio electrónico también tuvo un acelerón. En el año 2000 representaba 0.8 por ciento del total de ventas menudistas. Hoy alcanza 15 por ciento.
Esto ha afectado sobre todo a los grandes almacenes y centros comerciales, que venían en declive desde antes. El número de malls regionales alcanzó su máximo (mil 522) en 2006. El último se inauguró en 2014.
Desde que Woolworth puso una cafetería y Sears empezó a proporcionar servicio automotriz, las tiendas por departamentos fueron ampliando las opciones de los consumidores.
Luego, en 1956, vino el primer centro comercial (Southdale Center, en Minneapolis), rodeado de grandes áreas de estacionamiento. Los malls empezaron a ser cada vez más grandes, con muchas opciones de comida, de servicios (guarderías, salones de belleza, dentistas) y de entretenimiento (cines, boliches, juegos infantiles, pistas de patinaje sobre hielo).
Ahora presenciamos el fenómeno contrario: van desapareciendo poco a poco. Cada tienda que cierra dentro de un centro comercial supone una opción menos de compra y, por lo tanto, menos clientes. Al haber menos compradores caen las ventas y se hace imposible pagar el alquiler. Incluso va menos gente a perder el tiempo, porque el streaming permite ver películas de estreno en casa. Llega un punto en el que el éxodo de inquilinos hace incosteable todo el mall.
Homeworking
Para mantener funcionando la economía durante la emergencia sanitaria, el trabajo en casa se multiplicó. Al mismo tiempo, se popularizaron las teleconferencias para coordinarlo. Pronto se vio que era una opción viable porque la productividad no se abatió, como se temía. Además, ahorra a las empresas el costo del espacio.
Desde luego, los empleados lo favorecen porque les permite estar pendientes de su familia, laborar con más comodidad y evitar los tiempos perdidos en el tráfico.
Desde antes, ya se venía observando menor requerimiento de espacio, porque la tecnología eliminó puestos de trabajo e hizo prescindibles los depósitos de papelería y los cuartos de archivo.
Además, la creciente competencia internacional impone reducciones drásticas de costos. Por eso, las grandes corporaciones ya no construyen sedes fastuosas en el centro de las ciudades. Optan por ubicaciones más baratas y estructuras más sencillas.
La tasa de desocupación en edificios de oficinas es hoy de 19 por ciento y sigue creciendo. No se ha disparado aún porque los arrendamientos son de siete años en promedio y muchos sobrepasan los 10 años.
Si de plano no se puede pagar el arrendamiento, el propietario tampoco podrá cubrir los pagos de la hipoteca que contrató para construir el edificio.
Lo que han hecho es subarrendar espacio mientras expiran los contratos. El subarrendamiento creció un 130 por ciento en tres años. Si se suma con el espacio desocupado, alcanza el 50 por ciento de la superficie de oficinas.
Puede parecer lógico reconvertir los edificios de oficinas en hoteles o departamentos, pero generalmente los espacios de trabajo tienen muchas áreas sin ventanas, subdivididas con paneles de cristal. En cambio, en los otros usos el centro de cada piso no es útil, se exigen paredes que insonoricen y ventanas al exterior en casi todos los cuartos.
La remodelación implica cambiar toda la instalación eléctrica, de plomería y de climatización. Acaba siendo más conveniente demoler y levantar una nueva construcción.
La situación es preocupante porque el sector de oficinas contribuye con más de 10 por ciento de los ingresos fiscales de las ciudades y su valor es nueve veces mayor que el de los centros comerciales.
El problema llega hasta el gobierno federal. Según el órgano de inspección del Congreso, podría funcionar con sólo la cuarta parte de la superficie que posee. Los burócratas no quieren desprenderse de sus grandes edificios históricos, de carísimo mantenimiento.
Hasta el mercado de vivienda está alterado. La gente ya no compra o renta casas o departamentos que carezcan de espacio para trabajar.
Pronto veremos todo eso por acá.