Hace unos días, el Congreso de la Ciudad de México aprobó una reforma a la Constitución de la entidad que busca contener el aumento en las rentas de vivienda. En concreto, se reemplaza el tope de aumentos del 10 por ciento en los contratos anuales y se sustituye por una provisión que impide que los aumentos sean mayores a la inflación observada en el año anterior. Esta medida afectará sólo a aquellos contratos que tengan estipulados aumentos mayores a la inflación del total de contratos vigentes para arrendamiento.
Es correcto que el Congreso de la Ciudad de México busque resolver el problema de asequibilidad de la vivienda en la entidad pues tanto las rentas, pero especialmente los precios de adquisición, han aumentado en términos reales en la última década de forma significativa. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, al segundo trimestre de 2024, el precio medio de la vivienda en CDMX fue de 3.9 millones de pesos, mientras que el nacional fue de 1.7 millones de pesos. Desde luego, los mayores precios para la adquisición de vivienda se traducen en mayores rentas. Es mucho más complicado para un trabajador capitalino solventar los gastos para resolver sus necesidades habitacionales.
Por ello es necesario implementar políticas que mejoren el acceso a la vivienda en la Ciudad de México, tanto para aquellos que optan rentar como para los que prefieren comprar.
Creo, sin embargo, que la medida recién aprobada no ayudará a resolver el problema de los altos precios de las rentas y que, incluso, podría agravarlo.
La razón fundamental por la que los precios de las viviendas, tanto para alquiler como para compra, han aumentado tan importantemente es porque la oferta es insuficiente respecto a la demanda, problema que se ha agravado en los últimos años. Mientras que la demanda continúa creciendo debido a la formación de nuevos hogares y otras dinámicas demográficas como los nómadas digitales, la oferta se ha rezagado. De acuerdo con el Registro Único de Vivienda, este año mil 249 viviendas iniciaron el proceso de construcción en la CDMX, lo que equivale a solamente el 25 por ciento de las viviendas construidas en la entidad en 2018.
La insuficiente oferta explica en gran medida el problema de asequibilidad de la vivienda en la CDMX y la oferta, a su vez, se ha restringido debido a la política de construcción, que limita el otorgamiento de permisos en distintas partes de la entidad, en particular en donde hay más terrenos disponibles para la construcción de vivienda como son las delegaciones Álvaro Obregón, Tláhuac, Xochimilco y Milpa Alta. Además, el otorgamiento de permisos se ha ralentizado, lo cual también limita la inversión.
Por lo tanto, me parece que la política que más puede contribuir a mejorar el acceso a la vivienda en la CDMX es permitir y agilizar el otorgamiento de permisos de construcción en aquellas partes de la entidad en las que hoy existen restricciones. En este sentido, se debe promover la construcción de más vivienda vertical y sustentable, lo que contribuiría al mejor desarrollo urbano y a mejorar la calidad de vida de las personas, disminuyendo sus tiempos de traslado. Para ello, habría también que construir más transporte público.
Los topes al alquiler de vivienda bien pueden tener efectos contrarios a la expansión de la oferta. Las personas o empresas que pretendan invertir en vivienda para alquiler, pueden dejar de hacerlo ante la imposibilidad de implementar aumentos reales en las rentas, lo cual desincentivará el crecimiento de la oferta. Esta restricción puede quitar flexibilidad al mercado: puede ser que un arrendador, en partes bajas del ciclo económico, decida bajar las rentas para aumentar la ocupación, pero esto no ocurriría si sabe que éstas no se podrán recuperar posteriormente al llegar la fase expansiva del ciclo. Por otra parte, se reducirán los incentivos para hacer mejoras a las viviendas si éstas no se pueden reflejar en mayores rentas.
Una política capitalina de vivienda que facilite e impulse las nuevas construcciones, en línea con la visión expresada por la próxima presidenta, promete ser una mejor medida para resolver el problema de fondo detrás del encarecimiento de las rentas, es decir, el gran déficit de vivienda nueva en la ciudad. Creo que esta construcción debe hacerla el sector privado para evitar que se politicen las decisiones de dónde construir y esta actividad se realice en donde esté la demanda.
Detrás de los cambios a la política de vivienda hay buenas intenciones, pero pueden terminar en malos resultados.