El crecimiento del e-commerce mantiene el dinamismo y fortalece el crecimiento industrial en distintos corredores del país. En especial los suburbanos como la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) donde la absorción neta duplicó su volumen al cierre del primer semestre del año.Distintos reportes de mercado al cierre del segundo trimestre revelan esta evolución que se veía venir como resultado del efecto causado por el avance vertiginoso de las ventas online, para un mercado Clase A cuyo inventario fluctúa entre 9.37 y 12.7 millones de m2, según el parámetro con que se mida.
Las distintas visiones de quienes siguen el mercado tienen un valor específico que detalla lo que provocó la última milla, que es justo donde se han enfocado retailers y cadenas minoristas para hacer más eficiente la entrega de mercancía a un creciente número de consumidores online.
Esta tendencia que comentamos hacia el primer trimestre del año evidencia lo ocurrido respecto a los procesos de reconversión, disponibilidad y nueva oferta de espacios logísticos, cada vez más cercanos a los centros de consumo.
CBRE por ejemplo destaca en su reporte al 2T del año que la ZMCM alcanzó una absorción neta superior a los 355 mil m2, equivalente al doble de lo registrado en el mismo período de 2019.
La razón es la necesidad de espacios para inquilinos logísticos que impulsaron la demanda, dejando una absorción bruta que incluye renovaciones y pre arrendamientos por 435 mil m2 y una nueva oferta de 330,000m2, equivalente al triple de lo que había el año pasado, mucha de la cual está destinado a actividades de logística del e-commerce.
Así, el inventario de esta zona tuvo en la primera mitad del año un aumento de 5.5% en superficie y la misma firma estima que en los próximos meses del año se incorporarán más de 200 mil m2 de nuevos espacios en construcción, muchos de los cuales entrarán al mercado pre arrendados.
Se trata de una demanda apoyada por la consolidación de cadenas de distribución logística en la Ciudad de México (CDMX), enfocadas a productos de consumo y medicinas.
Lo que interesa de esta evolución es el impulso que están generando submercados como el nororiente y suroriente con una alto enfoque de espacios orientados hacia el last mile. Nos referimos a zonas integradas a Gustavo A. Madero, Ecatepec de Morelos, Ixtapaluca y Chalco.
Lo anterior, indudablemente refleja un eventual aumento de precios, dado que en su perspectiva existe escasez de tierra de uso industrial en distintos corredores de este mercado. Hasta ahora la tasa de disponibilidad subió a 6.8% y los precios promedio de renta mensual se ubican en promedio en 5.77 dólares por m2.
Y es que el efecto de la última milla empezó a notarse en el incremento en tasas de disponibilidad de corredores como Naucalpan, Tlalnepantla, Tultitlán Tepotzotlán y Vallejo-Azcapotzalco, en especial este último ha registrado desocupaciones.
Por el contrario, el más reciente reporte de la zona de Newmark indica que el corredor Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán, donde se ubica más de la mitad del inventario de la ZMCM con los niveles de actividad más altos justo, empezó a registrar una reducción en la disponibilidad de tierra, lo que pudiera orillar a una desconcentración de algunas actividades.
Lo anterior ha provocado un proceso de transformación de las cadenas de suministro para justo evaluar los movimientos de la última milla, e iniciar la ampliación del mercado industrial hacia Huehuetoca-Nextlalpan.
Estas tendencias reflejan también una nueva expansión industrial, que desde ahora se ve en al menos 10 parques industriales en la ZMCM que agregarían al menos medio millón de metros cuadrados, que se sumarían a los 675 mil 399 m2 en desarrollo.
Sin duda, el e-commerce generó una diversificación de los actores logísticos, muchos de los cuales consideran herramientas como el marketplace, las estrategias omnicanal, la citada última milla, la inteligencia artificial y el Live Stream Commerce. Todas ellas buscan la integración de los procesos de las cadenas de suministro.
Indudablemente son nuevos tiempos en los que el mercado industrial se renueva para ajustarse a una demanda modificada por el efecto de la pandemia y la era post COVID-19.