La producción de vivienda tiene un enemigo: la informalidad. Es una conclusión a la que muchos han llegado a lo largo de décadas, pero lo que el Laboratorio de Economía Urbana del MIT (Instituto Tecnológico de Massachusetts) encontró pudiera ayudar a enfrentar este desafío en Latinoamérica. Como resultado de una investigación desarrollada con la proptech La Haus, que lidera Jerónimo Uribe, el MIT determinó que para resolver la brecha de vivienda en México, se requieren edificar 800 mil unidades nuevas y para ello es necesario el aumento de la inversión en la construcción, un monto equivalente al 1% del PIB (Producto Interno Bruto) anual y sobre todo, hacer frente a la vivienda informal. En el informe se cuantifican los desafíos de México y Colombia, luego de identificar el déficit cuantitativo y cualitativo, además de la propiedad de la tierra para proporcionar vivienda accesible de calidad.
En términos cuantitativos el déficit se estima en 2.2 millones de unidades, proporción que puede ser reducida pero de manera progresiva, dado que existen factores comunes como el lento crecimiento económico, la desigualdad en los ingresos y un acceso insuficiente al financiamiento hipotecario, a pesar de la apuesta de la banca en México de comprimir la rentabilidad en el costo del dinero, que además enfrenta una política de alza en las tasas de interés.
Además, el fantasma de la inflación ha hecho lo propio en impactar el costo de los materiales de construcción. En consecuencia, la alternativa para el usuario final es acceder a la vivienda, a través de la oportunidad que han encontrado en este escenario fondos de inversión en vivienda multifamiliar en renta.
En perspectiva, el reporte visualiza una alta sofisticación en la industria de la construcción formal mexicana y un creciente capital humano, como factores que elevan las expectativas en la calidad de la vivienda entre una clase emergente y joven que crece aceleradamente. Sin embargo, estos factores positivos enfrentan el dilema del alto costo de la vivienda, en especial la ubicada en grandes áreas metropolitanas, donde además se encuentran los mejores empleos, calidad de vida y oportunidades de promoción social. Este escenario, dice el estudio, provoca dificultades para que los jóvenes adquieran independencia con una situación de precariedad que se acentúa en los sectores de menores ingresos.
Debido a lo anterior, las principales economías de Latinoamérica se dirigen a un mercado creciente de vivienda informal, como opción para abrir opciones de vivienda en las zonas cercanas al lugar de trabajo, en especial entre las personas ubicadas en los dos quintiles más bajos de la distribución del ingreso.
Un dato adicional interesante del estudio es la comparación que hace de la demanda futura con los requisitos de suelo, que para suplir la inversión en construcción que abata el déficit en nuestro país, demandaría pasar a una inversión en hogares principales del 2.8% al 3.7% del PIB anual durante los próximos 20 años.
Es decir, que sólo a través de este aumento en monto podrían producirse viviendas en los niveles cuantitativos actuales, pero de manera formal. Incluso en la investigación liderada por Albert Saiz, profesor asociado en los programas de planeación urbana y bienes raíces del MIT, se destaca el reto de la tierra, que a las densidades promedio nacionales hoy día requeriría de más de 120 mil hectáreas netas de tierra parcelada en las mismas 2 décadas, sólo en las 8 ciudades más grandes del país. Esto representa una superficie equivalente al 6% del territorio de El Salvador, sin considerar que la disponibilidad existe en terrenos no construidos, demandará recursos adicionales en servicios urbanos como vialidades, infraestructura pública y espacios comerciales que den servicio.
Ante este escenario, una respuesta es la creación de políticas de desarrollo urbanas que hagan viable mayores densidades y el uso de terrenos subutilizados. Es decir, perspectivas integradas a un plan de construcción que favorezca ciudades más altas, con edificios de vivienda con alturas promedio de 3 a 5 pisos.
La cuantificación en elementos de un diagnóstico por demás discutido, es relevante. Lo será más aún en la segunda parte del informe que será liberado a finales de año, donde se integrarán estrategias que permitan cerrar la brecha para una región donde más de 100 millones de personas viven en espacios de baja calidad, donde además no es posible crear patrimonio y menos acceder a vivienda. La pandemia, pero sobre todo la crisis económica generada a partir de ella, profundizó más aún la brecha.
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