Es una realidad, las ventas online continúan alimentando el crecimiento logístico en distintos corredores industriales de México.
Desde la irrupción acelerada del e-commerce a partir de la pandemia, la demanda de espacios industriales y en especial Centros de Distribución (CEDI´s) ubicados en los principales centros de consumo creció.
Esta tendencia no es nueva. El crecimiento de las ventas en línea en el retail mexicano fue de 50% en el 2020 y 27% en 2021, con lo cual se consolidó en el top 5 global entre los países con más desarrollo en el rubro.
Incluso estadísticas de Euromonitor Internacional prevén que el comercio electrónico tendrá un crecimiento de 226% hacia 2025, ritmo equivalente a un incremento de 58% del total de las ventas minoristas.
Lo anterior se suma al furor del mercado industrial que acumuló a nivel nacional un inventario de propiedades clase A, cercano a los 68 millones de m2 y 2.1 millones de m2 en construcción, de acuerdo con el reciente reporte consolidado de Newmark.
La inercia industrial y el efecto del e-commerce incide en los niveles de disponibilidad que cayeron por debajo del 2% en San Luis Potosí, Guadalajara y Reynosa, pero que se acentuó en Ciudad Juárez y Tijuana donde el nivel ronda el 0.6% y 0.5% respectivamente.
Además, son justo la Ciudad de México, Guadalajara, Querétaro, Saltillo y Tijuana los mercados que concentran la mayor proporción de las nuevas edificaciones Con esa inercia se ha extendido a distintas zonas, pero logró ubicar a partir de las actividades de las empresas involucradas en la actividad un nivel de especialización en los centros desde donde se concentra, almacena y envía hacia los que integran la entrega en la última milla.
Newmark ubica las posibilidades en los CEDI´s centrales o principales que concentran y almacenan los productos, donde se realiza de manera automatizada el manejo y control de inventario. Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara son los corredores donde existe la capacidad para alojar centros con superficies superiores a 20 mil m2.
Por su parte los centros a nivel regional, son el punto central donde se provee a un conjunto de poblaciones y que requieren superficies promedio de 3 a 10 mil m2. Estas 2 tipologías también operan el procesamiento de productos devueltos una fase relevante de la logística inversa, que aún se perfecciona en la naciente industria. En el caso de los centros de tránsito, se ubican en las zonas cercanas a las grandes ciudades, su función es apoyar en la eficiencia de rutas de envío del producto al consumidor final, por tanto su ubicación se encuentra a 1.6 kilómetros del comprador. Es en corredores como la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) donde se registran ocupaciones récord, como Tepotzotlán donde la disponibilidad es nula. La actividad del mercado industrial en esta región generó en la primera mitad del año que cuatro de los nueve corredores que lo conforman, tengan tasas de ocupación del 100%.
En consecuencia, se han registrado altos niveles de ocupación y tasas de construcción de nuevos parques industriales. El inventario en este mercado asciende a 13 millones de m2, con 485 mil m2 de nuevas construcciones, algunas de ellas consolidadas por la participación de recursos financieros apuntalados por vehículos de inversión.
Analistas consideran que en estos corredores, los valores de absorción del mercado son negativos, como un reflejo del auge del mercado.
El escenario en conjunto también demuestra que las ventas de productos online ven el reflejo de su inercia por el ritmo sostenido de crecimiento, independiente a la dinámica creada por las descargas de música, boletos de avión, boletos de eventos y software, entre otros.
En definitiva, el canal de ventas digital va moderando las tasas de crecimiento, pero seguirá siendo relevante. En especial ahora que el regreso a las tiendas físicas es un hecho, dado que han incidido en la afluencia, los niveles de desocupación que subieron a niveles históricos con la pandemia, pero se han recuperado paulatinamente. Lo anterior, ha generado en los centros comerciales un aumento de inventario, dado que, el regreso hizo que se retomara el inicio de operaciones de proyectos. Por tanto, lejos de perder su impulso, el e-commerce sigue siendo determinante para el negocio industrial a través de los centros de distribución y soporta nuevos hábitos del comprador.
Todos son parte de la evolución y tendencias que alimentan al real estate.
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