Demanda, renovaciones y pre arrendamientos son parte del dinamismo con que el mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) concluyó 2022 en el marco de una tendencia alcista, no vista en ciclos pasados.
Como aquí lo hemos compartido, la pandemia dejó ganadores y perdedores en la actividad inmobiliaria. Pero es el segmento industrial uno de los beneficiados de la pandemia, la reconfiguración de la cadena de suministros, el nearshoring y la evolución del e-commerce.
En esta región del país, el año que concluyó representó un período histórico ante la creciente demanda de espacios industriales, dinámica que alentó cifras récord en disponibilidad.
En este período, la disponibilidad en la región llegó a 0.9% y 3.5% en el Valle de Toluca, con lo cual, de nuevo el inventario creció con el ingreso de 60 mil m2 de espacios clase A.
Lo relevante del creciente inventario es que una gran proporción del nuevo producto se incorporó ocupado, dado que a la demanda, se generaron renovaciones y pre arrendamientos y contratos build to suit, de tal razón que la absorción neta ascendió a 69 mil 831 m2 en la Zona Metropolitana.
El resultado del último trimestre hizo que en el año la absorción llegara a un total de 302 mil 935 m2, mientras que la oferta acumulada ascendió a 732 mil m2, equivalente a 77% más respecto a 2021.
Estudios de mercado del período de Newmark y CBRE coinciden en el momento que experimenta esta zona, pero también una expectativa favorecedora para 2023, lapso en que se espera la incorporación al inventario de 500 mil m2, de los cuales más de la mitad se ubica en los corredores CTT (Cuautitlán-Tepotzotlán-Tlalnepantla) altamente especializados en generar espacios logísticos para centros de distribución de empresas con actividades de e-commerce, en especial pensados para inquilinos de gran escala.
Es innegable que la demanda seguirá representando un atractivo, como lo fue para desarrolladores que en el año construyeron 30 nuevas naves industriales. De acuerdo con los análisis de ambas firmas, las tendencias mencionadas favorecieron el crecimiento de desarrolladores locales y jugadores complementarios que han agregado espacios tipo big box y especializados en el negocio del last mile.
En este sentido, cifras de la Secretaría de Economía revelan que sólo entre enero y septiembre ingresaron a la economía 32 mil 147 millones de dólares de Inversión Extranjera Directa (IED) en la Ciudad de México (CDMX), zona considerada la de mayor recepción de recursos privados a nivel nacional, con 32% de participación.
En la CDMX la demanda neta al finalizar el año llegó a un millón de m2, proporción concentrada en los corredores Cuautitlán y Tepotzotlán, que aportaron 75% de las transacciones, mientras que la mitad de ellas se enfocan al sector logístico, seguido del farmacéutico y manufactura.
El aumento considerable en la demanda ha presionado los precios de salida, que al cierre de año llegaron a 7.01 dólares/m2 de arrendamiento mensual para un mercado que dispone de un inventario acumulado de 13.6 millones de m2.
Estos factores son reflejo de la especialización y tendencia al alza de los principales indicadores de la región, donde la pandemia ha sido un impulso relevante para su madurez y consolidación.
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