Contrario a la resiliencia con que el negocio enfrentó la crisis por la pandemia en otros mercados consolidados, en México la vivienda institucional en renta cuestiona su permanencia.
Pese a ser reconocido como un negocio atractivo a la inversión debido al déficit de vivienda y a ser un mercado subatendido con potencial de crecimiento, el multifamily tiene un gran competidor que vulnera su consolidación: el shadow market.
Además, llama la atención la pérdida de consistencia en las tasas de retorno del arrendamiento residencial, debido a las presiones inflacionarias y a que el valor de las rentas se basa en el incremento en precio de los activos.
Cifras analizadas por CREA en un reporte reciente, indican que de los 5.8 millones de viviendas rentadas a nivel nacional, sólo 0.1% es institucional, dado que el restante corresponde al mercado informal.
En el contexto macroeconómico, el alza de precios de vivienda ha generado una tendencia de pérdida del poder adquisitivo en el que menos personas tienen una casa propia y más acceden a inmuebles en renta.De acuerdo con el censo 2020 del INEGI existen un total de 35.2 millones de viviendas, de las cuales 5.8 son rentadas, proporción equivalente al 16.4% del total.
Así el potencial existe, pero el avance del negocio en los últimos años ha sido reducido. De las 10 principales zonas metropolitanas del país, sólo en 6 existen proyectos de vivienda institucional en operación entre ellas el Valle de México, Monterrey y Guadalajara.
Más aún, del total de desarrollos de vivienda institucional en México, 56% está en operación con ocupaciones promedio arriba del 90%, mientras el resto está en construcción o proyecto.
Quienes ven con reserva la consolidación del negocio, consideran que en 5 años, sólo Nomad Living y Metrobuildings son dos de los principales operadores consolidados y que además cuentan con presencia en Sudamérica.
Los competidores de este mercado han visto desde entonces como otro factor de demanda el cambio de hábitos de los nuevos consumidores que buscan resolver en su espacio habitacional servicios como vigilancia, internet, televisión por cable, gimnasio, alberca y otras amenidades ofrecidas por distintos competidores del mercado.
Con todo, el tamaño del negocio aún dista de los números alcanzados por mercados como Estados Unidos donde pese a la desaceleración en el volumen de transacciones durante el segundo semestre de 2022, el volumen de ventas de inversiones anual sumó 294.2 mil millones de dólares, la segunda mayor suma anual registrada y un 75% superior al promedio del período 2015-2019.
Esto es debido a que se mantiene el apetito de los inversionistas por viviendas multifamiliares sigue siendo sólido, según el reporte del mercado multifamily en Estados Unidos de Newmark.
Aún así, en la primera mitad de 2023 se prevé que la actividad sea lenta a medida que se examinan las dislocaciones de precios y las valoraciones.
Lo anterior, debido a que los rendimientos totales se desaceleraron considerablemente en la segunda mitad de 2022, totalizando 7.1% para todo el año, superando el índice inflacionario.
Así, los ingresos como porcentaje de los rendimientos totales se normalizaron después de 2021, donde la apreciación superó sustancialmente el crecimiento de los ingresos.
De esta manera, los rendimientos de multifamily se volvieron marcadamente negativos en el cuarto trimestre de 2022 con propiedades base superando a las propiedades de gran altura en un 4% durante el año.
Estos indicadores demuestran los retos que tienen por delante los jugadores del multifamily en México, donde el mercado aún es incipiente pese al potencial y demanda existentes.
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