Si bien la dinámica aún no regresa a niveles pre pandemia, el inicio de 2023 es el cuarto trimestre consecutivo en que el mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX), el más importante del país, registra números positivos.
Son distintos los datos que revelan un proceso distinto en la recuperación. Uno de ellos se enfoca en la demanda nueva de espacios corporativos en el lapso de referencia, concentrada en Santa Fe, con el 44% (siendo éste de los submercados más afectados en demanda de oficinas). En suma, los reportes de CBRE y Newmark coinciden en la continuidad de los distintos corredores que integran la CDMX hacia los números positivos. Mientras Newmark valida que la absorción de espacios mantuvo en el último año una tendencia positiva con una tasa promedio de disponibilidad en 23.4%, CBRE estima de una tasa de vacancia o desocupación promedio de 24.2%.
Aunque desde lapsos previos, la tasa de nuevas edificaciones se ajustó en el primer trimestre el inventario de espacios corporativos clase A y A+ creció por la incorporación del proyecto Downtown Reforma, con lo cual alcanzó 7.3 millones de m2. En su perspectiva, mientras la absorción neta llegó a 29 mil 290 m2, registró 500 mil m2 de espacios corporativos en el indicador de construcción, hecho que favoreció que en el lapso de referencia se regresara a los números positivos que no se veían desde el 2021 y 2022. En contraparte, la demanda bruta alcanzó 105 mil m2, equivalentes a un 93% superior al primer trimestre de 2022, básicamente impulsado por las renovaciones. Si bien los datos de CBRE parten de un promedio entre los 12 corredores, es indiscutible la destacada tasa de disponibilidad de Perinorte, Azcapotzalco e Interlomas que acumulan niveles de 54.5%, 50% y 39.3%. Como es habitual, la oferta disponible genera cambios en los precios que en promedio se ubican en 22.88 dólares por m2 de renta mensual; sin embargo, la baja disponibilidad en Lomas Palmas, Reforma Centro y Bosques incrementan los precios hasta 28.16, 26.96 y 26.10 dólares respectivamente.
Desde esta perspectiva, el crecimiento paulatino de la absorción bruta permite observar el cambio, luego de que 2020 y 2021 fueron años críticos para el negocio inmobiliario corporativo.
Por su parte, Newmark estima que de mantenerse constante la tasa de disponibilidad de 23%, equivalente a 1.84 millones de m2 de espacios desocupados, la recuperación podría alcanzar una estabilidad a finales de 2024.
Esta dinámica se explica por las absorciones positivas que se han generado con superficies que fluctúan entre 20 y 40 mil m2. Sin embargo, las apuestas por nuevos proyectos en lo que resta del año, especialmente proyectos de usos mixtos continúan. Se trata de Distrito Santa Fe South Tower, Miyana 2 y Espacio Condesa, entre otros.
No menos importante es la influencia que avanza en las reconversiones de espacios de edificios completos a consultorios, hospitales y vivienda, gran parte de ellos en proceso de construcción. De igual forma, la participación que sigue expandiéndose en el rubro de espacios flexibles que durante los últimos trimestres tuvo un mejor posicionamiento. El reto, desde su perspectiva, radica en el efecto que tendrán las nuevas modalidades laborales donde se busca una reincorporación de los colaboradores de una forma útil y práctica donde los espacios flexibles con estrategias de workplace son clave. Contrario a lo que se creía, la incorporación del home office no logró desplazarles, sino crear ventajas al ser espacios equipados, con servicios y con contratos flexibles de tiempo de renta. Así, la firma identifica más de 100 espacios de business centers concentrados en Polanco, Reforma e Insurgentes. En suma quienes siguen el mercado de oficinas de la CDMX validan la evolución que ha experimentado en los años de pandemia, que si bien constituye una época histórica, también representó como en otras etapas de ciclos a la baja, una oportunidad para la inclusión de alternativas para mantenerse en tiempos de adversidad.
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