La alta demanda de nuevos inquilinos en parques industriales dedicados a la última milla producto del crecimiento de las ventas online en el comercio minorista, tiendas departamentales, de autoservicios y las especializadas, está generando un movimiento acelerado de este mercado dentro de Ciudad de México (CDMX), Guadalajara y Monterrey.
Sin embargo, las bodegas del last mile que incrementaron la oferta de espacios enfrenta algunos desafíos más allá de una ubicación estratégica. En la lista pueden anotarse superficies de hasta 10 mil m² con entre 4 y 9 metros de altura, así como 25% de espacio para maniobras.
En esa lista deben incluirse parámetros de sus inquilinos infraestructura energética para habilitar el uso de energía limpia como flotillas eléctricas, bajo consumo de agua, áreas dedicadas a la maniobra de vehículos y tecnología enfocada al manejo logístico.
Si bien no todas las empresas han incorporado su canal de venta en línea, es una realidad que en el mundo representan para algunas marcas de consumo, 50% de su facturación y en México la penetración es entre 10 y 14%
Esta dinámica hizo que en CDMX existan 7 corredores industriales de última milla que recibirán en la segunda mitad del año 160 mil m² de nuevas naves como señal del crecimiento, de acuerdo con un reporte de CBRE México.
Según sus cifras, el inventario de este nicho es de 598 mil m², registra precios históricos de hasta 12 dólares/m² en la zona Sur, pero también refleja crecimiento de proyectos en el Oriente, Nororiente, Suroriente, Centro, Norte y Poniente.
En conjunto, el mercado registra una disponibilidad de 19.5% y algunos analistas creen que un cambio radical que genere una nueva era de expansión, debiera considerar mejoras de los sistemas de logística, suministro y atención a clientes, hasta la reducción significativa de la huella de los espacios físicos.
Aún así, actualmente existe un déficit de espacios, dado el volumen actual de e-commerce y la necesidad de atender con tecnología los cuellos logísticos desde los puntos de enlace para productos, que requieren sitios de entrega desde donde se opere más transporte con mejor servicio, menor costo y además con una menor huella de carbono.
Por ello, desde empresas como MercadoLibre, Amazon, Walmart, Liverpool e incluso las firmas de mensajería FEDEX, Estafeta y DHL realizan fuertes apuestas en corredores ubicados inicialmente en las zonas aledañas de las ciudades, pero que ya se trasladó a las ciudades donde hay nuevas edificaciones y reconversiones de edificios de segunda generación.
Es una era que pese a los desafíos está sentando las bases de un nicho sólido, que mantendrá un ritmo de crecimiento en los años por venir.