Controvertida en sus alcances, la legislación actualizada de vivienda abre desafíos a la industria en la Ciudad de México, donde 52 por ciento de las operaciones son de vivienda usada, ante la demanda y falta de producto asequible.
La lógica desde la perspectiva legal es que se coloca el derecho humano por encima del derecho de la propiedad, por lo que jurídicamente mezcla conceptos.
El efecto práctico, de acuerdo con un análisis despacho Ibarra del Paso Gallego, será una disuasión a la inversión en el sector habitacional dado que existen costos asociados al arrendamiento como el predial o el mantenimiento del inmueble que han solido subir más que la inflación.
Las disposiciones publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México, plantean modificaciones a los artículos 1 fracción XVII y 59 de la Ley de Vivienda CDMX, así como las adiciones al Código.
El análisis del despacho indica que, no obstante que ya existe una limitación a los aumentos en el artículo 2448 D del Código Civil, la reforma limita los aumentos por debajo del 10 por ciento actual.
Esta reforma también prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento; sin embargo, todavía no es claro cuáles serían los propósitos e implicaciones de este registro.
Los cambios tienen el objetivo de limitar los aumentos en las rentas al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), pero también abren en la industria una ventana de oportunidad para regular el mercado gris (grey market) de rentas, mucho del cual no tributa y se realiza de manera informal a través de contratos entre privados.
Las reformas buscan frenar el rápido incremento de rentas y limitar la migración de clases medias y populares habitantes de la Ciudad hacia otras zonas, así como otorgar seguridad y estabilidad a la industria habitacional.
En el negocio se considera que topar el incremento anual de rentas por debajo de la inflación crea incertidumbre a los propietarios, dado que tendrían de entrada un déficit, hecho que plantea desafíos importantes.
La modificación más relevante, indica Ibarra del Paso Gallego, es la reforma al artículo 2448 D del Código Civil de CDMX, que limita los aumentos de la renta anual a la inflación reportada en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.
Los cambios aún deben establecer un proceso claro para asegurar la aplicabilidad de dicha obligación y un listado de las consecuencias en caso de que los arrendadores pretendan aumentar las rentas por arriba de la inflación. No está claro si la métrica para determinar la inflación será la del INPC.
Tampoco determina si la referencia a la inflación será por los 12 meses inmediatos anteriores al momento de renovar el arrendamiento o la del ejercicio fiscal anterior, considerando las variaciones importantes dentro de un año calendario.
En fin, que esta situación que aún analizan muchos en la industria se da en el marco de un mercado donde la demanda se acumula y no existe una oferta equilibrada con la demanda, combinación que hace que más de la mitad de las viviendas escrituradas sean de vivienda usada de 2.5 millones de pesos, mientras que la nueva alcance en promedio de 6 millones de pesos.
Por lo anterior, llama la atención que la reforma promueva políticas públicas que impulsen las construcciones de viviendas de interés social en la Ciudad de México enfocadas exclusivamente a rentas, para que más población tenga acceso a vivir dentro.
Son todos aspectos controvertidos pero relevantes para el sano desarrollo del negocio donde la demanda continúa y la oferta enfrenta presiones para mantener superficies y precios que pueden verse en el segmento de ventas. Así las cosas.