Históricamente el mercado de oficinas ha sido parte de distintos ciclos inmobiliarios. Ha transitado por el desarrollo, absorción de espacios y eventualmente por una contracción de la demanda.
Sin embargo, entender los actuales niveles de disponibilidad en el mercado de la Ciudad de México (CDMX), el más grande a nivel nacional, requiere considerar varios aspectos para declarar la actual disponibilidad como una insana sobre oferta.
El primero es ubicar dónde y en qué tipo de inmuebles se encuentran los niveles de disponibilidad. Las categorías de inmuebles han pasado por distintas nomenclaturas, pero las que actualmente operan son los mercados A+, A y los B, éste último vinculado con inmuebles antiguos de la década de los 70´s u 80´s que se mantienen activos en algunos corredores por el factor ubicación.
La proporción actual de edificios nuevos es de 65%, cuando hace no mucho representaba sólo la mitad del inventario.
Si se observa sólo el mercado A+ y A, la tasa de disponibilidad promedio en el primer trimestre del año se ajustó de 14.30% a 14.10%, número que se incrementa cuando se observa en específico lo reflejado en el corredor Norte.
Otro factor no menos relevante es el ritmo de crecimiento del inventario, que podría llegar a 7 millones de m2 al finalizar 2019. En los últimos tiempos, cada 4 años había crecido a un ritmo de 1 millón de m2, pero el período reciente de expansión, esa proporción se edificó en apenas 2 años.
Algunos observadores del mercado basados en el análisis del mercado, como un reciente reporte de la firma Newmark Knight Frank México, destacan niveles crecientes de oferta no de 2019, sino tiempo atrás.
Justo antes del S19 el mercado tenía una tasa elevada de disponibilidad que se equilibró a raíz de la mudanza de grandes usuarios a nuevos edificios, obligados por el sismo.
Además, en los últimos tiempos la absorción de espacios ha sido neta, alentada por usuarios de negocios de la nueva economía como el e-commerce, servicios de salud, investigación, consultores ambientalistas, entretenimiento y empresas de energías renovables, que si bien no son grandes usuarios en conjunto con una ocupación catalogada como hormiga y consistente.
Otra previsión de la firma Avison Young México señala que de manera integral, la absorción bruta llegó en el primer trimestre hasta 72 mil 988m2, equivalente a 30% menos de lo que se desplazaba en el mercado en 2018.
Con lo anterior, conviene preguntar qué es sano para un mercado que viene de un proceso de expansión. Alcanzar un nivel de 18% o incluso el 20% que se prevé alcanzar en 2020, no llegaría a mayores porcentajes porque con la transición un buen número de proyectos se han pospuesto.
Esta inercia de edificación de proyectos ha reducido su ritmo de construcción al grado que los 1.8 millones de metros cuadrados en construcción de hace un año, ahora se ajustaron a 1.2 millones que aportan 67 edificios, varios de ellos en etapa avanzada de construcción, y este número podría ajustarse en el corto plazo hasta 900,000m2
La reducción no sólo obedece a la nueva política de desarrollo urbano de la autoridad, sino a la incertidumbre general en el entorno.
La consolidación de nuevos mercados como Guadalajara, Mérida, Tepic y Querétaro justo en el área corporativa, son resultado del crecimiento del reciente ciclo del mercado.
En suma, el negocio de las oficinas está en una particular transformación. Dinámica además marcada por la incertidumbre macroeconómica y con excesiva liquidez, hechos que podrían transformarse en un entorno favorable con otros factores como la firma del nuevo T-MEC y una guerra comercial Estados Unidos-China.
Estos y otros temas son indispensables para entender el momento que vive este segmento, con posibilidades que podrían alejar el fantasma del riesgo. Detallaremos sobre el particular en próximas entregas.