Director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz
Carmen y Alejandro son una pareja joven, sin hijos, que vive en la CDMX y renta un departamento. Ellos se cuestionan si es un buen momento para comprar una vivienda debido a un entorno volátil pospandemia, caracterizado por una alta inflación e incrementos frecuentes en las tasas de interés.
En esa situación se encuentran millones de personas en el mundo que quieren comprar por primera vez una vivienda y requieren financiamiento. Actualmente, la mayoría de los países resienten los efectos de la inflación, por lo que sus bancos centrales han elevado las tasas de interés de referencia para tratar de contener los precios de los bienes y servicios.
En un entorno inflacionario, las personas enfrentan mayores precios en los bienes y servicios que consumen, y dichos aumentos no necesariamente son compensados por el incremento en sus ingresos, lo cual implica una caída en su ingreso disponible, lo que significa que cuentan con menos recursos para el pago mensual de sus deudas.
En relación con el sector hipotecario de cada país, este se ve afectado por un entorno de alzas de tasas de interés, de acuerdo con sus características propias, tales como la composición de las tasas de interés (fijas, semifijas o variables), el porcentaje de los hogares que tienen una hipoteca y la proporción del ingreso disponible que se utiliza para su pago, entre otros factores.
En términos de tasas de interés, es importante considerar que existen tasas fijas y variables.
1) Tasas variables: los incrementos en las tasas de referencia tienen un impacto directo en las tasas hipotecarias y en el pago mensual, donde este último absorbe una creciente proporción del ingreso disponible. Los esquemas de tasas variables no solo afectan a los nuevos contratantes de créditos, sino a todos los que están pagando un crédito.
2) Tasas fijas: Estas pueden ser fijas por un periodo especifico, que suele ser de entre 2 a 5 años, pero su plazo contractual puede ser de 20 años o más; al vencimiento del plazo de la tasa se tiene establecido una tasa sustituta que puede ser variable o se renegocia de acuerdo con las condiciones de mercado, donde incluso el deudor puede cambiar de institución financiera. Asimismo, en otros casos la tasa fija se establece por todo el plazo contractual y generalmente los esquemas de amortización determinan una mensualidad que no cambia durante la vida del crédito. En dichos esquemas un escenario de alza en la tasa solo afecta a los nuevos contratantes, pero no a quienes tienen un crédito contratado.
Los incrementos en la tasa de interés pueden impactar a los nuevos contratantes de créditos hipotecarios, y por eso existen numerosos artículos que hablan de la situación que enfrentan los first-time homebuyers, que son aquellos que participan por primera vez en la compra de una vivienda y que suelen hacerlo por medio de un crédito hipotecario, para quienes un escenario como el actual puede retardar su decisión o su capacidad de compra.
Un ejemplo interesante de cómo las tasas de interés afectan al mercado de la vivienda es el de Estados Unidos, en donde los bajos niveles de tasas de interés en las hipotecas, abajo del 3.0 por ciento, observados durante la pandemia, aunado a los fuertes incentivos económicos otorgados por el gobierno, aumentaron la capacidad de compra de las familias e impulsaron la demanda por vivienda y, en consecuencia, sus precios. En contraste, este año, se ha observado un incremento en las tasas hipotecarias. Como referencia puede utilizarse la tasa de interés fija a 30 años, la cual pasó del 3.2 por ciento, al inicio del año, a niveles cercanos al 5.6 por ciento en agosto.
En México, la banca regresó al crédito hipotecario en el 2000, tras la crisis financiera de 1995, y en forma temprana se adoptaron tasas fijas y pagos conocidos por el plazo contractual, el cual puede llegar hasta 20 años; adicionalmente, se incorporaron los seguros de vida y daños. La tasa promedio de interés de los créditos otorgados, a junio pasado, fue del 9.23 por ciento, que representa un alza marginal respecto del 2021. Actualmente, la tasa promedio de la oferta hipotecaria fluctúa alrededor del 9.60 por ciento, sin embargo, las tasas de crédito hipotecario han tenido un proceso de ajuste lento y en menor proporción que las tasas de referencia en el mercado; lo anterior debido a la fuerte competencia en el sector, al buen comportamiento de los portafolios, y a una perspectiva de menor inflación en el mediano plazo. Por otro lado, el precio de las viviendas ha crecido en los últimos años por arriba de la inflación, lo cual ha representado una forma de generación de patrimonio.
Aunque existe un escenario de alzas en las tasas de interés y un mercado inmobiliario que ha tenido incrementos en sus precios y sigue presionado por los precios de sus insumos, la decisión de Carmen y Alejandro tiene que ser una decisión responsable, basada en su capacidad de pago, la cual les permitirá construir un patrimonio.