Hace más de 10 años inició en Estados Unidos la crisis financiera por las hipotecas subprime, y se extendió por varios países de Europa. La crisis tuvo su origen a principios de la primera década de este siglo, con un escenario económico caracterizado por bajas tasas de interés, incremento en los valores de los inmuebles y un aumento en el otorgamiento de créditos hipotecarios, con bajos estándares crediticios, y se orientó a una parte de la población que no había tenido acceso al financiamiento para la vivienda.
Los créditos hipotecarios se podían empaquetar y vender en el mercado como bonos respaldados por créditos hipotecarios (mortgage-backed securities). Estos financiamientos salieron de los balances de las instituciones que los otorgaron, y fueron comprados por los fondos de pensiones, compañías aseguradoras y fondos de inversión. El riesgo de los activos hipotecarios se traspasó a los mercados financieros.
En la segunda mitad de la década de los 2000, los créditos hipotecarios se deterioraron, en un escenario económico cambiante: las tasas de interés subían al tiempo que el valor de los inmuebles empezó a disminuir. Este escenario llevó a un endurecimiento crediticio, lo que dificultó la posibilidad de reestructurar o refinanciar las deudas hipotecarias, lo que impactó a los mercados financieros. Hacia 2007, los inversionistas percibieron señales de alarma que impactaron en la valuación de los bonos.
Las hipotecas subprime estaban orientadas a personas con escasa solvencia económica. Sus criterios de otorgamiento eran débiles en función de la documentación y la comprobación de ingresos. Adicionalmente, los productos hipotecarios estaban diseñados bajo criterios no tradicionales que fomentaban una carga financiera o mensualidad más baja al principio del crédito, la cual tenía que ser compensada en el tiempo, lo cual incrementaba la probabilidad de impago.
En los esquemas no tradicionales se tienen los ARM (Adjustable Rate Mortgage) o tasas de interés mixtas, las cuales son fijas por un tiempo al inicio del crédito (primeros 2 a 5 años,) y después se vuelven variables por el plazo remanente. En ciertos esquemas se podía pagar únicamente intereses por un cierto periodo, o incluso no pagarlos en su totalidad, lo que implica una amortización negativa; adicionalmente se tenían esquemas en los que no se liquidaba el crédito durante el plazo estipulado, lo cual dejaba un saldo al final (balloon payment). Todo lo anterior se podía combinar con préstamos a más de 30 años o financiamientos por más del 100 por ciento del valor de la vivienda.
La descripción anterior contrasta con la situación del mercado hipotecario en México. Actualmente, en nuestro país se otorgan al año más 550 mil créditos hipotecarios, los cuales en su mayoría están en pesos y tasas fijas por el plazo del crédito; el destino es principalmente la adquisición de vivienda. Los esquemas tienen amortización positiva, enganches de acuerdo a la experiencia crediticia, y pagos conocidos durante la vida del crédito. La mayor parte del crédito está orientado a asalariados a través de Infonavit, Fovissste y la banca comercial. Las personas no asalariadas son atendidas por la banca comercial, quienes comprueban sus ingresos principalmente por medio de su declaración anual de impuestos o estados de cuenta bancarios.
La mayor oportunidad de nuestro mercado hipotecario es la de otorgar financiamiento de amplia escala al segmento no asalariado con menores ingresos, con productos tradicionales, para lo cual podemos aprender de las cajas de ahorro alemanas (bausparkassen), que combinan el ahorro programado por 4 o 5 años con el otorgamiento de un crédito hipotecario bajo condiciones establecidas contractualmente. El ahorro tiene la finalidad de determinar capacidad de pago, crear un historial y alcanzar un enganche objetivo. El esquema de ahorro para la vivienda en Alemania, no se vio afectado por la crisis financiera del subprime: incluso 2008 fue uno de sus mejores años, permitiendo a miles de familias comprar su vivienda y crear un patrimonio a través del ahorro y el financiamiento.