La nueva relevancia del sector agrario en México

1

Derivado de la reforma agraria, una gran parte de la superficie territorial mexicana se encuentra sujeta a un régimen de derecho social o agrario. La reforma agraria, que comenzó en la misma época que la Revolución Mexicana, derivó en la repartición de más de 100 millones de hectáreas de tierra (equivalentes, aproximadamente, a la mitad del territorio mexicano) y el establecimiento de cerca de 30,000 núcleos agrarios, entre ejidos y comunidades.

Hoy en día, únicamente alrededor del 2.5 por ciento de la propiedad agraria ha modificado su régimen al de propiedad privada, lo que indica que una gran parte del territorio nacional aún se encuentra sujeta a un régimen agrario, mismo que no necesariamente está siendo debidamente explotado. Como referencia, actualmente en el estado de Nuevo León existen más de 608 núcleos agrarios, los cuales representan alrededor de 6,355,885 hectáreas de superficie o lo que se traduce a un 29% de la superficie total del estado.

Si bien la interacción del sector privado con la propiedad agraria no es un tema novedoso, la modernización e inevitable expansión de los centros urbanos, el auge de la inversión extranjera en México, especialmente en el sector automotriz, y la reforma energética, plantean una nueva relevancia del sector agrario mexicano.

Como resultado de la modernización de los centros urbanos, las regulaciones sobre zonificación y las actividades industriales en las urbes se han vuelto más estrictas, provocando que dichas actividades queden, usualmente, relegadas a zonas aledañas y hacia las afueras de los centros urbanos. Así, pese a que gran parte de las zonas aledañas a los principales centros urbanos en México se encuentran actualmente regidas por la propiedad privada, el exponencial crecimiento urbano e industrial, especialmente del sector automotriz, el cual proyecta continuar en crecimiento durante los próximos años, está desplazando a los nuevos desarrollos industriales a ubicaciones más distantes de los centros urbanos, las cuales usualmente se encuentran sujetas (o recientemente se encontraban) al régimen agrario.

Asimismo, las proyecciones de la implementación de la reforma energética indican que una parte considerable del desarrollo de proyectos energéticos se llevará a cabo en, o tendrán algún tipo de interacción con, superficies de terreno sujetas al régimen agrario. Lo anterior se confirma si consideramos que las leyes que entraron en vigor por la reforma energética contemplan procedimientos administrativos y judiciales adicionales a los que deben sujetarse los proyectos energéticos que tengan algún tipo de interacción con un terreno sujeto al régimen agrario.

Tomando en cuenta lo anterior, consideramos que la nueva realidad del sector industrial y energético provocará la constante y forzosa interacción del sector privado con terrenos sujetos al régimen agrario, revolucionando el actual tratamiento al sector agrario, creando además una nueva necesidad para que los inversionistas cuenten con una asesoría legal especializada en el sector inmobiliario y, sobretodo, agrario que sea capaz de llevar a cabo una auditoría legal integral sobre los antecedentes de los predios sujetos a régimen agrario, que conozcan los mecanismos para transformar las tierras agrarias al régimen de propiedad privada, y que, de ser necesario para el proyecto específico, sepan estructurar contratos de posesión y/o tenencia de la tierra sobre terrenos sujetos a régimen agrario. En nuestra experiencia, el desconocimiento de la materia agraria ha causado que los inversionistas cataloguen a la propiedad agraria como excesivamente riesgosa y, sobretodo, que lleguen a descartar proyectos bajo esta premisa. Sin embargo, consideramos que dicho prejuicio es erróneo, pues aún y cuando, en general, el régimen de propiedad social es más riesgoso que el régimen de propiedad privada, existen múltiples estudios y estrategias legales que pueden ser implementadas por expertos en la materia para mitigar considerablemente o eliminar inclusive los riesgos intrínsecos de la materia agraria y así poder entonces los inversionistas acceder, para el desarrollo de nuevos proyectos, a grandes volúmenes de propiedad que permitan proyectos más sustentables desde el punto de vista de desarrollo urbano, bajo mejores condiciones económicas, que al día de hoy se encuentran subdesarrollados y no explotados y que presentan la solución ante la escasez de tierra disponible para desarrollo dentro de las manchas urbanas de las más importantes ciudades en México.

Los autores son Asociado Baker & McKenzie y Asociado Senior Baker & McKenzie, respectivamente.