Los municipios de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, que agrupan el llamado corredor inmobiliario CTT, acapararon 73.3 por ciento del total del área bruta rentable de las naves industriales de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) al finalizar 2016, debido a su privilegiada ubicación por su vecindad con la CDMX, el Bajío, Toluca y Puebla, dijeron expertos del sector.
En los últimos años, la demanda de bodegas industriales ha sido impulsada por firmas como Diageo y Mary Kay, que cuentan con naves en Tepotzotlán. Mientras que del lado de la oferta, firmas como Grupo Sibra Capital han anunciado la inversión de 350 millones de dólares en la construcción de un parque industrial en el mismo municipio, al igual que Prologis que desembolsó el año pasado 300 millones de dólares para edificar Park Grande.
Además, en la ZMVM se construyen 541 mil metros cuadrados (m2) de desarrollos industriales, de los cuales Tepotzotlán concentra 45 por ciento de los nuevos proyectos con 244 mil m2; seguido de Cuautitlán con 23 por ciento y 123 mil m2; y Tultitlán con 18 por ciento que equivale a 99 mil m2, según un reporte del cierre de 2016 de la firma de corretaje CBRE.
"Por la cercanía a la salida de Querétaro y por la reciente infraestructura que se construyó, incluidos el Arco Norte y el Circuito Exterior Mexiquense, que conecta esta zona con Puebla y Toluca, el corredor industrial CTT ha crecido. Lo que hace atractiva al área para empresas que buscan reducir sus costos en términos de logística", explicó Tania Sánchez, directora de marketing e investigación en Avison Young.
Otro factor que aceleró la oferta de naves industriales es el crecimiento de la industria en el Bajío y la posición privilegiada del corredor CTT, ya que se encuentra a las orillas de la Carretera Federal 57, en el tramo que va de la CDMX a Querétaro.
"El Bajío es uno de las regiones que más está creciendo, al igual que la demanda de consumo que tiene la Ciudad de México, lo que hace que la carretera a Querétaro sea un punto logístico importante, haciéndolo atractivo para las empresas y por ende para los desarrolladores industriales", dijó Leticia Valenzuela, directora de servicios industriales de Cushman & Wakefield.
Querétaro y Guanajuato, que forman parte del Bajío, son la primer y tercer economía del país que más crecen con 7.7 y 6.4 por ciento, respectivamente, por lo que son atractivas para desarrolladores inmobiliarios.
El crecimiento del corredor no se ha frenado por los altos costos en la renta del metro cuadrado en estos 3 municipios.
Cuautitlán se ubica como el lugar más caro para rentar naves industriales enel CTT, con un costo de 5.5 dólares al mes por m2, en Tultitlán es de 4.7 dólares y en Tepotzotlán de 4.8 dólares por m2, frente a los 3.50 dólares que cuesta el metro cuadrado en Huehuetoca.
"La tierra en el corredor CTT es muy cara, y hasta el momento el espacio disponible en las orillas de la Carretera México-Querétaro es casi nulo, por lo que muchos industriales construyen en partes cada vez más lejanas de la vialidad", dijo Sánchez.
Según un reporte de CBRE, al cierre del último trimestre del 2016, la tasa de disponibilidad promedio en estos 3 puntos era de 4.4 por ciento, siendo Tultitlán el municipio que concentra la tasa más baja con 3.1 por ciento. Por su parte Tepotzotlán, que cuenta con las mayores áreas desocupadas, se situó en 5.3 por ciento, lo que equivale a 46 mil 982 m2 disponibles.
Este fenómeno de ocupar espacios cada vez más lejanos pero con una buena conectividad en términos de infraestructura es algo natural y de inercia del propio mercado al expandirse, coincidieron expertos en el tema.
PREFIEREN TEPOTZOTLÁN
El submercado del corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) que más creció durante el 2016 en términos de inventario fue Tepotzotlán, con una tasa de 29 por ciento anual, debido a las reservas de terreno de uso industrial que aún posee.
En este municipio se concentró la mayor actividad de comercialización de espacios industriales, con 36 por ciento, de los 191 mil m2 con que cuenta la ZMVM, por lo que sigue presentando una reducción en su tasa de disponibilidad, reveló el último estudio de CBRE.
Las empresas desarrolladoras que tuvieron el mayor crecimiento en la zona al finalizar 2016 fueron Prologis, quien registró 78 mil m2 comercializados, lo que representó un alza de 41 por ciento, seguido por Sibra Capital con 24 por ciento y Parks con 19 por ciento.
Tania Sánchez, directora de marketing e investigación en Avison Young, dijo que los complejos desarrollados en la región son Prologis Park Grande, con dos naves; Sibra Capital, con ocho; Hellmann Park, con su proyecto San José Industrial Park, y BTSD con 50 mil metros cuadrados en desarrollo.
Entre las empresas que rentan espacios en Tepotzotlán se encuentran Diageo, empresa líder en el segmento de bebidas alcohólicas premium, con 23 mil 768 m2 y Mary Kay, compañía de venta directa de cosméticos con 10 mil 809 m2.
