Apenas el pasado 3 de octubre, Fibra Uno realizó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) una oferta subsecuente (follow-on) de certificados bursátiles, de la que levantó 12 mil 800 millones de pesos, su mayor emisión desde 2014 y con una demanda que superó en 3.5 veces el monto ofrecido.
De acuerdo con información de la BMV, en lo que va de 2017, seis de los 12 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) listados en el mercado (Fibra Uno, Fibra HD, Fibra Nova, Fibra Hotel, Terrafina y Fibra Monterrey) han colocado capital por alrededor de 26 mil 155 millones de pesos, lo que representa un alza de 3.4 veces respecto a todo 2016 y el mayor nivel desde 2014.
Expertos del sector explicaron que la oleada de colocaciones de capital de las Fibras, principalmente de ofertas subsecuentes, es reflejo del buen desempeño que registra el mercado inmobiliario en México, además de la búsqueda de éstas por mejorar los rendimientos que ofrecen a los inversionistas, frente a los bonos gubernamentales.
"Las Fibras se han estado beneficiando de ciertos temas que han impulsado la demanda de bienes inmuebles, tanto de la parte comercial, industrial y de oficinas. Muchas de estas Fibras tienen dentro de sus portafolios edificios clase A (los más equipados y lujosos), lo que implica que algunos clientes que actualmente están en inmuebles clase B (edificios viejos) hagan el cambio a los A", dijo Marco Medina, analista de Ve por Más.
Por ejemplo, la firma de corretaje Cushman & Wakefield reportó un aumento de casi 62 por ciento en la actividad de arrendamiento de espacios industriales en el Valle de la CDMX durante el segundo trimestre de 2017, respecto al mismo lapso de un año antes, al tiempo que la superficie nueva en renta se duplicó, al pasar de 107 mil a 224 mil metros cuadrados.
De hecho, en sus reportes del segundo trimestre (los más recientes) todas las Fibras reportaron niveles de ocupación superiores al 90 por ciento en sus inmuebles.
Este año, las colocaciones más importantes (bajo follow-on) han venido de la mano de Fibra Uno, con 12 mil 800 millones de pesos; seguido de Terrafina con 5 mil 535 millones de pesos; Fibra Hotel con 4 mil 600 millones de pesos; Fibra Monterrey con casi mil 500 millones, y Fibra Nova con su oferta pública inicial (OPI) de mil 220 millones.
La mayoría de las nuevas colocaciones se dieron bajo los llamados programas Multivalor, aprobados a las Fibras a lo largo del año.
"En Fibras nuevas solamente tenemos a Fibra Nova; en el caso de las otras se han agregado a programas que les llaman Multivalor, en el cual se define desde el inicio el monto total de las emisiones de deuda o capital y sobre eso se van haciendo las emisiones", explicó Armando Rodríguez, analista de Signum Research.
"Consideramos que estos programas se han generado por las exigencias de inversionistas institucionales para que las Fibras los inviertan de forma más rápida y eficiente; vemos oportunidades pues se pueden tener crecimientos de corto plazo en los portafolios", añadió.
Igualan rendimiento de IPC.
IGUALAN RENDIMIENTO DE IPC
Sus buenos resultados y recientes colocaciones de capital en Bolsa, han permitido que el índice de Fibras de la BMV iguale el rendimiento del principal indicador del mercado accionario en lo que va del año: 9.71 por ciento frente a un 9.51 por ciento.
En los primeros tres meses de 2017, la ganancia del IPC de la BMV aventajaba en 3 puntos porcentuales al índice de las Fibras; 8 por ciento contra alrededor de 5 por ciento para los fideicomisos.
Esta diferencia se debió a la preferencia de los inversionistas por los bonos del gobierno federal que pagaban tasas de alrededor de 7.2 por ciento, similar a lo que ofrecían las Fibras.
"El diferencial que hay entre las tasas y lo que generan las Fibras como dividendo no es tan atractivo, entonces de algún modo tienen que generar una distribución que sea atractiva para el mercado. El promedio del rendimiento de las distribuciones (de las Fibras) es de alrededor del 7 por ciento y con los niveles actuales de los Cetes, pues no son muy atrayentes", expuso Juan Gutiérrez, especialista de Bursamétrica.
