Ante el apetito que ha despertado el sector inmobiliario en el mercado, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) recibirá dos nuevos instrumentos de inversión en bienes raíces distintos a las Fibras, con los cuales se sofisticarán las fuentes de financiamiento para desarrollos inmobiliarios, coincidieron expertos consultados.
Fideicomiso Hipotecario (FHipo), financiará crédito para la vivienda y Fideicomiso Bursátil Hipotecario (FIBHIOS) fondeará desarrollos. Estos nuevos instrumentos ofrecerían a los inversionistas rendimientos por dividendos de casi el doble que las Fibras. El rendimiento de FHipo sería de 14.1 por ciento, contra un 7.5 por ciento de Fibra Macquarie y un 5.3 por ciento de Fibra Uno, detalla FHipo en su presentación a inversionistas.
Una fuente cercana a las colocaciones explicó que el surgimiento de estos fideicomisos se da porque el régimen fiscal de las Fibras deja espacio para emitir estos títulos sin cumplir con los mismos requisitos, por lo que no están obligados a repartir sus ganancias en dividendos.
"No podemos garantizar que realizaremos distribuciones, todas las distribuciones futuras que llevaremos a cabo dependerán de nuestros resultados de operación reales, de la situación económica y de otros factores", especifica FIBHIOS, uno de los nuevos instrumentos, en su prospecto de colocación.
FIBHIOS levantará capital bajo la figura de Fideicomiso Bursátil Inmobiliario y otorgará financiamiento inicialmente a 9 desarrollos, entre los que se encuentran: Picacho, Antara y Angelópolis, mediante la colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFs), por alrededor de 10 mil 800 millones de pesos.
El otro instrumento, FHipo, con un portafolio de más de 5 mil 500 hipotecas del programa Infonavit Total, emitirá Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) por 8 mil millones de pesos la siguiente semana.
Marco Medina, analista de Fibras de Ve por Más, explicó que el surgimiento de estos nuevos instrumentos tiene que ver con que los desarrolladores buscan créditos con condiciones más atractivas, como es el caso de FIBHIOS, que fondeará con tasas de interés fijas, mientras las empresas ofrecen como garantía inmuebles atractivos o carteras seguras.
Alfonso de Gortari, vicepresidente senior en México de JLL, explicó que con estos instrumentos se contará con una mayor diversificación de inversionistas y nuevas oportunidades de financiar proyectos.
"Aunque tienes jugadores importantes (que otorgan financiamiento), debe haber un abanico de servicios más interesantes y creativos para el sector; (la diferencia) estará enfocada en los términos, el periodo de gracia, cómo se mide el riesgo del desarrollo, porque mucho de lo que castiga una institución financiera es si el activo ya existe o se va a desarrollar", explicó.
Inicialmente, FIBHIOS había contemplado colocar capital bajo la estructura de una Fibra y ser semejante a los Mortgage REITs en Estados Unidos; sin embargo, en su último prospecto de colocación enviado esta semana a la BMV modificó su estructura a Fideicomiso Bursátil Inmobiliario.
Se consultó al Fideicomiso sobre dicho cambio, pero al cierre de esta edición no se obtuvo respuesta.
En el caso de Fhipo, un experto explicó que este instrumento no es muy diferente de los bonos respaldados por hipotecas que ya existen, como los Cedevis de Infonavit, salvo que el Fideicomiso levantará capital y los Cedevis están listados en el mercado de deuda.
“Típicamente las hipotecas se empaquetan y se emite un bono o un instrumento de deuda con calificación de agencias, que va a ser nutrido con flujos de las hipotecas. Aquí lo que estás haciendo es comprar la porción de capital de las hipotecas, estos fideicomisos podrían emitir deuda después”, dijo el analista.
